你有没有发现一个特别诡异的现象?2026年都快过去一半了,周围做生意的朋友一个比一个哭穷,股票跌得连我妈都开始研究定存活期了,可是上海陆家嘴那几栋能看到黄浦江的豪宅,单价居然悄悄破了四十万。对,你没听错,是四十万,不是四万。我有个在房产中介干了十几年的哥们儿,上周喝酒的时候跟我说,他手里那套汤臣一品的江景房,挂出去不到三天,来了五个买家,最后加价成交。我当时筷子都掉地上了:这年头顶级豪宅竟然还在逆势上涨?
为什么经济不好,豪宅反而更贵了?
说实话,我自己刚开始也不信。我心想,经济都这样了,大家哪来的钱买几千万上亿的房子?后来我花了大概两个月时间,翻了不少数据,也跟几个做家族办公室的朋友聊了聊,才发现背后逻辑其实挺简单的。说白了,财富这个东西从来都是分层的。普通人觉得日子难过,是因为收入来源单一,抗风险能力弱。但高净值人群的资产配置逻辑完全不一样——他们手里的大部分钱,其实不是拿来“花”的,而是拿来“守”的。
经济越不好,大家越害怕。说句不好听的,股市跌了,理财产品暴雷了,连信托都有不靠谱的了,你说那些身家几个亿的人能把钱放哪?存银行?利息跑不过通胀。买股票?风险太大。最后大家一合计,还是核心地段的房子最稳。尤其是陆家嘴这种地方,黄浦江就在窗外,对面是外滩,这种资源全世界找不出几个。什么叫稀缺性?这就叫稀缺性。别的房子可能降价,但上海陆家嘴豪宅单价破四十万,不是因为它值四十万,而是因为整个市场上能跟它媲美的东西,一只手数得过来。
我一开始犯了个错误,觉得房价涨跌是同一回事。但实际上,豪宅市场和普通住宅市场,根本就是两个世界。普通房子看的是刚需、收入、贷款利率。豪宅看的是避险、身份和资源锁定。这几年大家总说房价跌了,但那说的是一般房源。你看看那些真正顶级的江景房,什么时候便宜过?资产避险这四个字,就是豪宅市场逆势上涨的底层密码。
稀缺到什么程度才会一房难求?
我上个月跟着那个中介哥们儿去看了套房子,不是汤臣一品那个级别的,是旁边一个新盘,单价大概在三十万出头。我以为这种价位的房子,肯定冷冷清清,结果你猜怎么着?售楼处里坐了三波客户,每个人都是一副“别跟我抢”的表情。销售说,这个户型全盘只有八套,现在排队看房的意向客户已经有四十多个了。我当时就懵了,四十多个买家抢八套房,这已经不是买房子了,这是抢稀缺资产。
那哥们儿跟我说了一句话,我印象特别深。他说,你知道为什么陆家嘴的江景房永远一房难求吗?因为黄浦江就这么宽,陆家嘴就这么大,这些地卖一块少一块。上海每年新增那么多高净值人口,可核心区的一线江景房,存量就那么几千套。卖一套少一套,买家还在增加,你说价格能不涨吗?而且这些买家里,很多是外地甚至海外的资金,他们看中的不只是房子本身,而是这个城市最核心的资源。我后来想了想,这其实跟收藏名画差不多——齐白石的真迹也就那么多,喜欢的人越来越多,价格自然越来越高。
但是,这里我要说个反转。我当时特别兴奋,觉得发现了一个稳赚不赔的真理,回去就跟老婆说要不我们也看看?结果打开交易软件看了一眼账户余额,默默把手机锁屏了。这事让我明白一个道理:稀缺资源当然好,但你得先有入场券。
高净值人群到底在买什么?

后来我专门找了一个做私募的朋友吃饭,想搞清楚这些人的真实想法。他跟我说,你别把买豪宅想得太复杂。对他们来说,这本质上就是一种资产配置。我自己之前一直搞错了一件事——我以为有钱人买豪宅是为了住,为了享受。结果那个朋友告诉我,很多顶级买家,买了之后根本不怎么住,甚至空在那里好几年。他们买这个房子,就是为了锁定这个位置,锁定这种资源。因为在这个世界上,能保证长期不贬值的东西太少了,核心城市核心地段的房产,是其中之一。
他还给我举了个例子。说前几年有个客户,花了一点几个亿在陆家嘴买了一套江景房。所有人都觉得他疯了,因为当时市场还在调整。结果现在你猜怎么着?那套房子的挂牌价已经到两个亿了。就算没卖掉,账面上也涨了大几千万。当然,这些人的钱也不是乱来的。他们会专门请团队做调研,看地段、看视野、看楼层、看户型,甚至还会分析邻居是谁。因为对他们来说,这不仅仅是买砖头水泥,而是买一个圈层,买一个社交名片。
我记得好像是去年年底,有一个报告说,2025年全国豪宅市场成交量其实是在萎缩的,但成交均价反而在上升。这说明什么?说明大部分人在观望,但真正的稀缺产品,一旦有人出手,就是大几十万甚至上百万一平米的成交。这跟普通人的买房逻辑完全不一样。普通人是“我买得起我才看”,有钱人是“这个东西稀缺我才买”。
不过我得承认,我刚听到这些的时候,心里有点酸。毕竟我还在为房贷发愁,人家已经拿核心资产当避险工具了。但我后来也想通了,每个阶层有每个阶层的玩法。我们普通人可能买不起四十万一平的江景房,但理解这个逻辑,对做自己的资产配置也是有帮助的。至少下次再看到新闻说“xxx豪宅又涨了”,你不会只骂一句房价太高,而是会想,哦,原来这背后是富人的资产避险逻辑在起作用。
常见问题:普通人能参与豪宅市场的投资吗?
不太现实。顶级豪宅的总价门槛太高,动辄几千万甚至上亿,几乎没有普通人参与的空间。但有一个变通思路,你可以关注核心城市核心地段的改善型住宅,这类资产虽然不像顶级豪宅那样有极强的避险属性,但在“豪宅市场 逆势上涨”的大趋势下,核心区域的优质房产依然有不错的保值能力。前提是你的现金流要撑得住。
我的反省:别把稀缺和泡沫搞混了

其实,我一开始对“上海陆家嘴豪宅单价破四十万”这件事是有点质疑的。我总觉得这背后是不是有泡沫?是不是有人故意炒作?后来接触多了,我发现我可能错了。因为真正的豪宅市场,流动性其实很差。也就是说,它不像股票那样今天买明天卖,而是很多人买了之后,可能十年八年都不拿出来卖。这种极低的换手率,本身就说明买家的目的不是短期投机,而是长期持有。投机资金喜欢的是快进快出的市场,而不是这种需要沉淀的资源。
但也有一个风险我不得不提。我那个做私募的朋友也跟我说,这些东西虽然稀缺,但也不是完全没有风险。比如政策变化、比如市场的流动性危机——万一哪天真的急需用钱,这种房子想快速变现是非常困难的。因为买得起的人本来就少,你降价卖?那还不如不卖。所以这其实是一个两难:稀缺资产抗跌,但流动性差。你不能把它当成应急资金池。

说到这个,我突然想起自己之前干过的一件蠢事。前两年我手里有点闲钱,听人忽悠买了一套二线城市的所谓“豪宅”,结果现在跌了快三成,想卖都卖不掉。那套房子的江景?就是一条十几米宽的小河沟。真正的稀缺性和这种伪稀缺性,差别太大了。所以我现在特别迷信一个原则:要么不买,要买就买最核心的。二流地段的伪豪宅,还不如一流地段的老破小。
写到这里,我突然觉得有点好笑。我一个连陆家嘴一套实用面积都买不起的人,在这长篇大论地分析江景房一房难求。可能这就是所谓的一腔热情吧。但说实话,就算我永远买不起,我觉得理解这个世界的运行逻辑也是有意思的。毕竟,你只有知道钱往哪里流,才能看清这个时代的方向。

行了,不扯了。我只是把我最近观察到的一些现象和思考分享出来。你们觉得,上海陆家嘴那套四十万一平的江景房,到底值不值?说实话,我现在也没完全想明白。可能再过两年回头看,又会是另一番感受吧。你们有没有类似的经历或者观察?欢迎留言,我一个个看。
