你有没有发现一个特别诡异的现象？2026年都快过去一半了，周围做生意的朋友一个比一个哭穷，股票跌得连我妈都开始研究定存活期了，可是上海陆家嘴那几栋能看到黄浦江的豪宅，单价居然悄悄破了四十万。对，你没听错，是四十万，不是四万。我有个在房产中介干了十几年的哥们儿，上周喝酒的时候跟我说，他手里那套汤臣一品的江景房，挂出去不到三天，来了五个买家，最后加价成交。我当时筷子都掉地上了：这年头顶级豪宅竟然还在逆势上涨？
为什么经济不好，豪宅反而更贵了？
说实话，我自己刚开始也不信。我心想，经济都这样了，大家哪来的钱买几千万上亿的房子？后来我花了大概两个月时间，翻了不少数据，也跟几个做家族办公室的朋友聊了聊，才发现背后逻辑其实挺简单的。说白了，财富这个东西从来都是分层的。普通人觉得日子难过，是因为收入来源单一，抗风险能力弱。但高净值人群的资产配置逻辑完全不一样——他们手里的大部分钱，其实不是拿来“花”的，而是拿来“守”的。
经济越不好，大家越害怕。说句不好听的，股市跌了，理财产品暴雷了，连信托都有不靠谱的了，你说那些身家几个亿的人能把钱放哪？存银行？利息跑不过通胀。买股票？风险太大。最后大家一合计，还是核心地段的房子最稳。尤其是陆家嘴这种地方，黄浦江就在窗外，对面是外滩，这种资源全世界找不出几个。什么叫稀缺性？这就叫稀缺性。别的房子可能降价，但上海陆家嘴豪宅单价破四十万，不是因为它值四十万，而是因为整个市场上能跟它媲美的东西，一只手数得过来。
我一开始犯了个错误，觉得房价涨跌是同一回事。但实际上，豪宅市场和普通住宅市场，根本就是两个世界。普通房子看的是刚需、收入、贷款利率。豪宅看的是避险、身份和资源锁定。这几年大家总说房价跌了，但那说的是一般房源。你看看那些真正顶级的江景房，什么时候便宜过？资产避险这四个字，就是豪宅市场逆势上涨的底层密码。
稀缺到什么程度才会一房难求？
我上个月跟着那个中介哥们儿去看了套房子，不是汤臣一品那个级别的，是旁边一个新盘，单价大概在三十万出头。我以为这种价位的房子，肯定冷冷清清，结果你猜怎么着？售楼处里坐了三波客户，每个人都是一副“别跟我抢”的表情。销售说，这个户型全盘只有八套，现在排队看房的意向客户已经有四十多个了。我当时就懵了，四十多个买家抢八套房，这已经不是买房子了，这是抢稀缺资产。
那哥们儿跟我说了一句话，我印象特别深。他说，你知道为什么陆家嘴的江景房永远一房难求吗？因为黄浦江就这么宽，陆家嘴就这么大，这些地卖一块少一块。上海每年新增那么多高净值人口，可核心区的一线江景房，存量就那么几千套。卖一套少一套，买家还在增加，你说价格能不涨吗？而且这些买家里，很多是外地甚至海外的资金，他们看中的不只是房子本身，而是这个城市最核心的资源。我后来想了想，这其实跟收藏名画差不多——齐白石的真迹也就那么多，喜欢的人越来越多，价格自然越来越高。
但是，这里我要说个反转。我当时特别兴奋，觉得发现了一个稳赚不赔的真理，回去就跟老婆说要不我们也看看？结果打开交易软件看了一眼账户余额，默默把手机锁屏了。这事让我明白一个道理：稀缺资源当然好，但你得先有入场券。
高净值人群到底在买什么？
后来我专门找了一个做私募的朋友吃饭，想搞清楚这些人的真实想法。他跟我说，你别把买豪宅想得太复杂。对他们来说，这本质上就是一种资产配置。我自己之前一直搞错了一件事——我以为有钱人买豪宅是为了住，为了享受。结果那个朋友告诉我，很多顶级买家，买了之后根本不怎么住，甚至空在那里好几年。他们买这个房子，就是为了锁定这个位置，锁定这种资源。因为在这个世界上，能保证长期不贬值的东西太少了，核心城市核心地段的房产，是其中之一。
他还给我举了个例子。说前几年有个客户，花了一点几个亿在陆家嘴买了一套江景房。所有人都觉得他疯了，因为当时市场还在调整。结果现在你猜怎么着？那套房子的挂牌价已经到两个亿了。就算没卖掉，账面上也涨了大几千万。当然，这些人的钱也不是乱来的。他们会专门请团队做调研，看地段、看视野、看楼层、看户型，甚至还会分析邻居是谁。因为对他们来说，这不仅仅是买砖头水泥，而是买一个圈层，买一个社交名片。
我记得好像是去年年底，有一个报告说，2025年全国豪宅市场成交量其实是在萎缩的，但成交均价反而在上升。这说明什么？说明大部分人在观望，但真正的稀缺产品，一旦有人出手，就是大几十万甚至上百万一平米的成交。这跟普通人的买房逻辑完全不一样。普通人是“我买得起我才看”，有钱人是“这个东西稀缺我才买”。
不过我得承认，我刚听到这些的时候，心里有点酸。毕竟我还在为房贷发愁，人家已经拿核心资产当避险工具了。但我后来也想通了，每个阶层有每个阶层的玩法。我们普通人可能买不起四十万一平的江景房，但理解这个逻辑，对做自己的资产配置也是有帮助的。至少下次再看到新闻说“xxx豪宅又涨了”，你不会只骂一句房价太高，而是会想，哦，原来这背后是富人的资产避险逻辑在起作用。
常见问题：普通人能参与豪宅市场的投资吗？
不太现实。顶级豪宅的总价门槛太高，动辄几千万甚至上亿，几乎没有普通人参与的空间。但有一个变通思路，你可以关注核心城市核心地段的改善型住宅，这类资产虽然不像顶级豪宅那样有极强的避险属性，但在“豪宅市场 逆势上涨”的大趋势下，核心区域的优质房产依然有不错的保值能力。前提是你的现金流要撑得住。
我的反省：别把稀缺和泡沫搞混了
其实，我一开始对“上海陆家嘴豪宅单价破四十万”这件事是有点质疑的。我总觉得这背后是不是有泡沫？是不是有人故意炒作？后来接触多了，我发现我可能错了。因为真正的豪宅市场，流动性其实很差。也就是说，它不像股票那样今天买明天卖，而是很多人买了之后，可能十年八年都不拿出来卖。这种极低的换手率，本身就说明买家的目的不是短期投机，而是长期持有。投机资金喜欢的是快进快出的市场，而不是这种需要沉淀的资源。
但也有一个风险我不得不提。我那个做私募的朋友也跟我说，这些东西虽然稀缺，但也不是完全没有风险。比如政策变化、比如市场的流动性危机——万一哪天真的急需用钱，这种房子想快速变现是非常困难的。因为买得起的人本来就少，你降价卖？那还不如不卖。所以这其实是一个两难：稀缺资产抗跌，但流动性差。你不能把它当成应急资金池。
说到这个，我突然想起自己之前干过的一件蠢事。前两年我手里有点闲钱，听人忽悠买了一套二线城市的所谓“豪宅”，结果现在跌了快三成，想卖都卖不掉。那套房子的江景？就是一条十几米宽的小河沟。真正的稀缺性和这种伪稀缺性，差别太大了。所以我现在特别迷信一个原则：要么不买，要买就买最核心的。二流地段的伪豪宅，还不如一流地段的老破小。
写到这里，我突然觉得有点好笑。我一个连陆家嘴一套实用面积都买不起的人，在这长篇大论地分析江景房一房难求。可能这就是所谓的一腔热情吧。但说实话，就算我永远买不起，我觉得理解这个世界的运行逻辑也是有意思的。毕竟，你只有知道钱往哪里流，才能看清这个时代的方向。
行了，不扯了。我只是把我最近观察到的一些现象和思考分享出来。你们觉得，上海陆家嘴那套四十万一平的江景房，到底值不值？说实话，我现在也没完全想明白。可能再过两年回头看，又会是另一番感受吧。你们有没有类似的经历或者观察？欢迎留言，我一个个看。