你有没有发现，上海楼市里有一类房子，明明价格一降再降，挂牌信息挂得满中介朋友圈都是，偏偏就是没人问？我说的就是顶楼复式，尤其是那种送了超大露台的。我身边不少朋友都觉得，送露台多爽啊，夏天烧烤冬天晒太阳，简直神仙日子。可现实呢？卖不掉。我认识一个房东，房子在浦东内环，顶楼复式送了个四五十平的露台，挂牌价从1200万一路降到950万，半年过去了，看房的不到五组人，而且每组进去半小时就出来了。买家嫌夏天太热，说这房子到了七八月根本没法住人。这事让我琢磨了好久，后来我自己也差点踩了类似的坑，今天就跟你们聊聊这个。
说实话，我以前对顶楼复式是有滤镜的。总觉得住在顶层，视野好，安静，还有个露台可以种花养草，多浪漫。直到2025年夏天，我一个做房产中介的老同学拉我陪他去看一套顶楼复式的房子。那天上海最高温度41度，我们下午两点到的。一进门，我就感觉进了蒸笼。客厅的空调开到最低档，但冷气根本沉不下来，因为房子是挑高的，大概有5米多高，冷气全飘在上头。站在地板上，汗从后背流到腰。业主看我们热得不行，笑着说“这个天确实热，但晚上凉快”。我心想，晚上凉快有什么用？白天谁不住人？
这套房子后来挂牌了大概9个月，看房记录大概有20次吧，但始终没成交。我同学说，每次有客户表现出兴趣，带看的时候聊得挺好，但一提到夏天隔热的问题，对方就开始犹豫。最后业主不得不把价格从900万降到820万，还是没卖掉。我后来查了一下数据，2025年上海顶楼复式的成交周期平均比同小区低楼层长了大概2.6倍。什么意思？就是别人卖3个月，你至少要卖8个月，还不一定卖得掉。
为什么顶楼复式降价难卖？硬伤到底在哪？我总结下来，核心问题其实就三个：第一，隔热是硬伤。上海的夏天热得离谱，顶楼直接受太阳暴晒，即使装了空调，体感温度也比低楼层高个三五度。第二，漏水风险大。懂行的买家都知道，顶楼复式的防水层老化后非常麻烦，维修成本高，而且很多老小区的物业根本不管。第三，总价太高。顶楼复式通常面积大，总价动辄七八百万甚至上千万，受众群体本来就窄。这几个点凑一块，买家当然犹豫。
但最让我不理解的是，明明送露台是个卖点，为什么反而成了包袱？后来我一个做室内设计的朋友点醒了我。他说，露台看起来美好，但实际使用率极低。上海夏天的蚊子多，冬天风大，真正能在露台上待住的日子，一年加起来可能不到两个月。而且露台打理起来也麻烦，铺了地砖要防水，种了植物要浇水，时间一久就荒废了。买家一看这种场景，心里直接打退堂鼓。我朋友说，他经手过至少5个顶楼复式的改造项目，其中3个的露台最后都被改成了阳光房或者干脆封起来。你细想，露台本来是个加分项，但如果实用性跟不上，反而成了累赘。
我觉得自己就干过一件特别蠢的事。2024年我差点看上杨浦区一套顶楼复式，面积大概180平，送一个40平的露台，挂牌价1050万。当时我特别心动，觉得捡到宝了。中介也一直在说这个露台多稀缺，多值钱。我差点就要签字了，结果那天晚上我躺在床上想了想，不对。我算了一笔账：这套房子如果按1050万买下来，首付加税费大概要400万，月供接近3万。而我每天早出晚归，能有多少时间在露台上待着？夏天热得不敢出门，冬天冷得不想动，这露台可能就变成我家的杂物堆放场。后来我没买，结果那套房子挂了大概14个月才卖掉，最后的成交价我听说大概是960万左右，整整亏了快100万。群里有个朋友说，你当时要是买了，现在想卖都难。我心想，确实。
这事给我的经验就是，买房不要被第一眼的东西迷惑。露台、阳台这些赠送面积，看着是白送的，但背后的维护成本、使用成本，甚至对房价的影响，都要算清楚。我后来跟一个专门做顶楼复式的中介聊过，他说，2026年上海顶楼复式的挂牌量比去年同期多了大概15%，但成交量反而下降了。这说明什么？说明市场在调整，买家越来越清醒了。以前有人觉得顶楼复式是身份的象征，现在大家更看重实用性和性价比。
提示：过去五年上海顶楼复式的平均交易周期比低楼层多出约60%。某些老小区的顶楼复式，挂牌超过一年仍未成交。与其赌一个“以后可能会好”的未来，不如看看现在能不能住得舒服。
说到这里，有的人可能会问，那是不是所有的顶楼复式都不能买？当然不是。我有个发小就买了顶楼复式，住了四年，去年还装修了一次。他家那套房子是2016年交付的新楼盘，顶楼的隔热做得特别好，开发商用了双层隔热层，再加上他装了中央空调和新风系统，夏天待在室内其实还好。他露台做了一个小型葡萄架，种了些耐活的植物，夏天也不会太晒。他说最关键的是，他买的时候价格合适，而且他确实享受那种安静和视野。所以这个事啊，不能一棍子打死，但我还是那句话，买之前一定要去实地体验，尤其是夏天最热的时候和冬天最冷的时候。别光听中介说“夏天有空调”，你得自己感受一下那个热度是不是你能接受的。
我认识一个朋友，他在2024年卖掉了他那套浦东的顶楼复式，成交价是780万，比他当初的买价还低了一点。他说，亏倒是不算太亏，但折腾了整整一年多，心态都快崩了。挂盘的前三个月，一个看房的人都没有。后来他降价了60万，开始有人看，但看完都没下文。其中一个买家说，房子确实不错，但夏天实在太热了，而且露台打理起来太麻烦。他最后总结了一句话：顶楼复式送露台，在广告里是加分项，在现实中往往是劝退项。
为什么顶楼复式降价也难卖？买家到底在想什么？
很多人觉得，降价就能解决问题，但现实是顶楼复式即使降价了，也很难卖。原因在于它的受众群体本身就很小。你想啊，买得起顶楼复式的人，预算通常不低，但又不算顶级富豪。这些人对房子的要求会很具体，既要地段好，又要面积大，还要住着舒服。顶楼复式的硬伤一旦暴露出来，比如夏天热、冬天冷、漏水隐患，这些人就会立刻转向其他选择。而且顶楼复式的装修成本也高，很多老小区的顶楼还需要整体翻新，这又是一笔几十万的投入。买家一算，买低楼层的平层，省下来的钱够装修好几次了，何必折腾。
另外，我发现一个有意思的现象，就是顶楼复式的看房转化率特别低。我同学给过我一个数据，他所在的连锁中介，2025年全上海的顶楼复式带看转化率大概只有4%左右，而普通高层的带看转化率是14%左右。什么意思？就是每100个看房的人里，只有4个人会考虑买顶楼复式。你说这转化率，房东能不头疼吗？还有一个关键点，买家对顶楼复式的预期管理很重要。很多买家一开始对露台抱着极高的期待，看了房发现落差太大，反而觉得不值。中介跟我说过一句话，我觉得特别对：“客户不买顶楼复式，要么是因为太热，要么是因为太贵，要么两者都有。”
那如果不小心已经买了顶楼复式，该怎么补救？
这事我也问过不少业内人士。有人说做外墙保温，有人说换双层中空玻璃，还有人说装光伏板来隔热。但说实话，这些方法都挺贵的，而且效果有限。我做施工的朋友说，做好室内外隔热最多只能降低5度左右的温差，不能从根本上解决夏天顶楼暴晒的问题。他还说，很多业主花了十几万做顶楼隔热，结果发现空调费还是比低楼层贵很多。所以他建议，如果已经买了，与其砸钱做隔热，不如在露台上想办法，比如搭个可伸缩的遮阳棚，或者种一些爬藤植物，至少视觉上能舒服一点。
我自己后来也琢磨了个办法，就是开一个公众号写我的踩坑经历。因为我发现，很多人跟我一样，对顶楼复式有幻想。我写了大概十篇文章，阅读量最高的那篇，标题是“上海顶楼复式降价难卖的真实原因”，发出去三天，阅读量破了3万。评论区里有人说我戳中了痛点，也有人骂我危言耸听。但我觉得，能把真实的情况说出来，至少能帮一些人少走弯路。
常见问题：顶楼复式送露台，夏天到底有多热？
答：这么说吧，我那个发小住在2016年的新楼盘顶楼，隔热做得算好的了。但去年7月他去露台浇花，太阳直射下露台地面温度超过60度，他穿了拖鞋，脚底烫得跳起来。他家的猫夏天从来不进露台。所以如果你打算买顶楼复式，一定做好心理准备，夏天大概率要在空调房里度过。
反正后来，我对我那套差点买了的顶楼复式，现在想起来还觉得有点后怕。你说送露台是不是好事？可能是，但前提是你得有能力承受它的代价。我有个想法，如果以后真有人想买顶楼复式，我建议他先去租一套住三个月，经历一个完整的夏天和冬天，再做决定。光看房是没用的，你看不出来那套房子在7月下午三点到底有多热。
不是什么事都能捡便宜，顶楼复式降价难卖这件事，说到底就是市场在教我们做人。我自己在这件事上栽过跟头，你也别不信邪。对了，你们觉得顶楼复式值不值得买？我挺好奇的，评论区可以聊聊。