我自己就干过一件特别蠢的事。去年为了卖房凑赎楼费，我硬是把一笔理财提前取出来，亏了大概小一万块钱。结果呢？房子卖了，钱到手了，回头一看，2026年天津推出的带押过户银行试点政策，直接把赎楼费砍掉了，而且组合贷也能办。我当时气得当晚没睡好——我这一万块，够给孩子报多少兴趣班了。
说实话，之前我一直觉得带押过户是个高大上的东西，不是普通人能玩转的。直到我朋友老张，一个在天津卖房换房的哥们，上个月用两周时间实践了一整套流程，回来跟我分享，我才发现自己落伍了。他卖那套老破小，贷款还剩大概40来万，按以前的规矩，他得先凑钱赎楼，然后过户，前前后后光赎楼费就得花个2万左右。中介告诉他，现在天津有试点银行搞零成本带押过户，赎楼费免了，流程压缩到5天就能办完。他一开始以为中介在忽悠，结果打了几个银行电话，还真有这回事。
具体怎么回事呢？我花点时间把这事的来龙去脉说清楚。
赎楼费这个坑，我替你们踩过了
我先解释一下赎楼费是什么。简单说，你卖房子的时候，如果房子还有贷款没还完，银行不会让你直接过户。你得先把剩下的贷款本金还清，这叫“赎楼”。以前这钱要么自己垫，要么找过桥资金。自己垫？像我当时那样，得从理财里抽出来，损失利息。找过桥资金？更狠，按天算利息，一天可能就几百上千，十天半个月下来，一两万就没了。
我记得有个做电商的小老板，前几年卖房周转，找过桥资金赎楼，光利息就花了八千多。他后来跟我吐槽，说这钱还不如拿去做推广。这事在2019年那会儿特别普遍，很多人被扒了一一层皮。
但现在不一样了。天津的带押过户政策，你只需要在银行办理“带押过户”业务，银行同意你直接带着贷款过户给买家，赎楼费这笔钱就省下来了。而且试点银行越来越多，不只工行、建行这些大行，连天津银行、邮储银行也加入了。我之前查过，截止到2026年一季度，天津能办理带押过户的银行网点大概有30多个，覆盖了主要区域。
组合贷也能办，这个才是真突破
很多人担心的点是，我这个房子是组合贷，能办带押过户吗？以前确实不行，因为组合贷涉及公积金中心和商业银行两套系统，协调起来麻烦。但今年我了解到，天津几个试点银行已经打通了这个环节。你可以带着公积金贷款和商业贷款一起过户给买家。
老张就是组合贷，公积金贷了30万，商贷贷了40万，加起来70万。他去银行问的时候，信贷经理说可以，只要买家符合贷款条件，银行和公积金中心那边能无缝对接。他当时还有点不信，结果第三天银行就通知他审核通过了。整个过程快到他怀疑人生。
不过我得说一句，不是所有组合贷都能办。你得看你的房子是不是在试点银行的覆盖范围内，买家的征信和收入情况也得过关。但总体来说，比以前那种“必须凑钱还贷”的模式友好太多了。
办理流程真就5天，我帮你拆解一下
老张的流程我大概整理了一下，总共分四步，每一步他都跟我描述了细节。
第一步，买卖双方达成交易意向后，一起到贷款银行申请带押过户。这里注意，你的贷款银行必须是试点银行，如果不在试点名单里，得先咨询能不能办，不能的话只能走老路。老张运气好，他的贷款行刚好在试点名单上。
第二步，银行审核。这里主要看两件事：一是买家有没有贷款资格，二是房子的评估价够不够覆盖剩余贷款。如果房子评估价低于贷款额，可能会有风险，但老张那套房子评估价大概在150万，远高于70万的贷款，所以很顺利。审核时间一般1-2个工作日。
第三步，过户。买卖双方、银行工作人员一起去不动产登记中心，办理转移登记和抵押变更登记。这一步简单，半天时间就搞定了。不动产登记中心现在有专门窗口处理带押过户，不用排队太久。我记得大概是4月的一个周五，他们上午去，下午就拿到新房产证了。
第四步，放款。银行把买家的贷款金额划给卖家，同时结清卖家的原贷款。这一步理论上也是1-2天。老张说，从申请到放款，前后总共用了5个工作日，比中介预估的10天短了一半。
提示：这流程不是所有银行都能做到5天。有个哥们（做茶叶生意的）在另一家试点银行办理，硬是拖了10天，因为银行内部系统升级卡住了。建议办理前先确认银行当前有没有积压件，避开月底、年底这种冲量时间，效率会高很多。
零成本？不完全是，但省下的钱确实可观
广告里说“零成本”，但实际操作中还是有一点费用的。比如公证费、评估费，加起来可能几百块钱。但跟赎楼费那种动辄一两万的支出比，这点钱基本等于没有。我用老张的例子算一笔账：他这套70万贷款的房子，如果按老规矩找过桥资金赎楼，按30天、日息万三算，大概要花6300块。加上中介代办的跑腿费（大概500-1000块），总共至少7000块。现在呢？只付了评估费300块，省了6700块。这6700块，够他老婆买个大牌包了。
不过我得坦诚一点，这个“零成本”口号有点夸张。有些银行会收一个“带押过户手续费”，大概几百到一千不等，但不普遍。我调研了10个办理过的网友，只有2个说被收了手续费，其他人都是零费用。所以如果你遇到收费的，可以多问几家银行，反正试点名单里有30多家，总有一家不收。
一个卖房人的真实反馈
我表姐上个月也办了一单带押过户。她卖的是红桥区一套二手房，贷款还剩20万，买家是个刚毕业的大学生，首付凑了70万。带押过户走完后，她跟我吐槽了两件事。一个是银行要求她本人必须到场三次：申请、审核、过户登记。她当时正在出差，来回飞了两次天津，花了1000多块的机票钱。另一个是买家那边有个小插曲——买家的父母非要亲眼看到银行放款才放心，多拖了2个工作日。所以“5天办完”这个说法，还得看个人造化。
但整体来说，她特别满意。她说：“以前卖房最头疼的就是赎楼，现在好了，买家直接接手我的贷款，我不需要垫一分钱。而且组合贷也能转过去，买家那边贷款条件差不多，直接无缝对接。”
常见问题：带押过户对买家有什么影响？
对买家来说基本没影响。买家只需要正常申请贷款，银行会根据你的情况审批额度。如果买家的收入不够覆盖月供，可能贷不够钱，但这不是带押过户的问题，是常规贷款审批问题。另外，买家需要了解房子剩余的贷款期限和利率，确保自己能接受。
能不能“跨行带押过户”？我帮你问了
我这个问题提过好几次：如果卖家的贷款银行是A行，买家想在B行贷款，能不能用带押过户的方式？答案是可以，但前提是A行和B行都支持跨行业务。目前天津的试点银行里，大约有一半支持跨行带押过户，另一半只支持同行。老张的情况是同行，所以很顺。
有一个网友在河西区卖房，他的贷款行是天津银行，买家想去建行贷款。结果天津银行说可以，但建行那边审核了3个工作日才同意。最后还是办下来了，但流程比同行多了2-3天。所以如果你有跨行需求，最好提前跟两家银行确认，别临时抱佛脚。
我现在其实有点后悔自己早卖了那套房子，否则也能省一笔。不过说实话，这个政策也不是没有缺点。比如试点银行名单经常变，有些银行前段时间在试，后来说暂停了。我建议想办理的朋友，一定先去银行网点当面确认，而不是光看网页上的介绍。毕竟业务员口里说的是最准的。
你们要是最近在天津卖房，可以试试。但记得选对银行和时间，别像我一样傻乎乎地亏了一万块。