上个月一个在广州海珠区住“老破小”的朋友老陈给我发来一条语音，声音里带着点激动又有点焦虑。他说他们那栋楼终于被纳入最新一批原拆原建试点扩容名单了。我还没来得及恭喜，他下一句就是：“但你知道吗，光是我们这栋楼36户人家，现在就有差不多一半人拿不定主意，还有4户明确反对。而且我打听了一下，如果要搞，每户自己可能得掏十几万。我这心里七上八下的，你说这事到底靠不靠谱？”
老陈的困惑，其实是很多广州老破小业主共同的难题。2026年开年以来，广州老破小改造试点扩容的消息传得挺广，我身边好几个住在老城区的朋友都在打听。这件事听起来很美好——把危旧楼房拆了，原地按原面积重建，住新房。但真走到居民意愿这一步，问题就全冒出来了。
原拆原建，到底是谁的梦？
说实话，我第一次听“原拆原建”这四个字的时候，第一反应也是“这不是天上掉馅饼吗”。把住了几十年的破房子拆了，在原地给你盖个新的，面积不变，结构升级，听起来多爽。但你别高兴太早，这里有个核心问题：钱从哪里来。
广州目前的试点方案，不是政府全包。虽然有财政补贴，但大头还是得靠业主自筹资金。我帮老陈算了一笔账，他们那栋楼大概4000多平米，重建成本加上设计、监理、临时安置费这些，每平米可能得4000到5000块钱。按一户60平米算，摊下来每户要掏15到20万不等。这还是乐观估计，如果中间遇到地下管线迁移或者噪音投诉停工，费用还得往上窜。
你可能会说，20万换个新房，也不算太亏吧。但问题是，住老破小的大多是退休老人或者手头不宽裕的刚需家庭。老陈一个邻居阿姨，退休金一个月3000多块钱，你跟她说一次性掏15万，她当场就哭了。还有一个租户，房子是房东的，他根本不关心重建，就怕工期太长影响自己上班。你看，光是想把全部36户的意愿统一起来，就已经难如登天了。
为什么业主自筹资金难度这么大？
我当时也没搞明白，为什么政府不能像以前棚改那样直接拆了赔钱，或者出全资重建。后来我去了解了一下，才发现情况已经变了。以前的大拆大建模式，地方财政背负了巨大的债务压力，而且很多老城区拆不动，因为历史保护建筑太多，拆迁成本高得离谱。原拆原建本质上是一种“微更新”，用最小的成本让居民住上安全的房子。
但问题是，这个“最小成本”落到单个业主头上，依然是一笔沉重的负担。我见过一个数据，大概意思是广州某个试点小区，最后有超过4成的业主表示“即使借钱也凑不齐这笔钱”。这还不是最难的，更难的是居民意愿的百分之百统一。按照目前的政策，原拆原建通常要求全体业主签字同意，只要有一户反对，整个项目就卡住了。你想想，36户人家，有人觉得贵，有人怕麻烦，有人担心临时搬家找不到房子，还有人就等着房子倒塌好拿拆迁款，各怀心思，想凑齐一个“同意”字，比登天还难。
老陈跟我说，他们楼里有个大爷特别有意思，一开始死活不同意，后来听说重建后房子能升值，马上改口了，还主动帮居委会去说服其他邻居。说实话，这种戏剧性的反转在现实中真不少见。但更多的情况是，大家坐在居委会的会议室里，讨论了三轮，最后不欢而散，谁都不愿意先掏钱。
原拆原建流程解析：到底要走多少步？
我一直觉得，任何政策只有落到纸面上，才看得出是美梦还是噩梦。我帮老陈梳理了一下原拆原建流程，你心里有个底。
第一步，摸底调查。街道办和居委会先派人上门，挨家挨户了解居民意愿，收集房屋产权信息。这一步其实最关键的，不是调查本身，而是看有没有“钉子户”。如果一开始就有人强烈反对，后面的流程基本可以直接放弃。
第二步，方案协商。如果大多数人有意向，区政府会委托设计院出一套初步方案。这里要注意，所谓的“原拆原建”并不是完全照搬原来的户型，而是会在结构、采光、水电上进行全面升级。但面积不会变，你想趁机把阳台扩大一点？没门。这个方案要反复公示，让业主提意见，改个三四稿是常态。
第三步，资金筹集。这一步最让人头大。业主需要按面积分摊成本，一般要求在项目启动前把自筹资金全部打到监管账户上。如果有些人实在付不起，政府会协调银行提供低息贷款，但审批流程很慢，而且很多老年人根本贷不到款。我听说有个小区，为了帮一两个困难户凑钱，其他业主自发搞了个“众筹”，但最后效果也不理想。
第四步，招标施工。资金到位后，走公开招标程序选施工方。这里也有坑，有些施工队报价低得离谱，但干到一半要加钱，或者工期拖延个一两年。业主委员会得自己派人盯着，否则很容易被坑。之前广州某小区就发生过这种事，施工方中途跑路，业主们又凑了一笔钱才把烂摊子接过来。
第五步，临时安置。施工期间，住户得自己找地方住，政府会给出一定的租房补贴，大概每户每月一两千块钱，但在广州租个差不多的房子，起码要三四千。缺口得自己补。老陈算了一下，如果工期两年，他光租房补贴就要倒贴四五万进去，气得他当晚没睡好。
第六步，回迁办证。房子建好后，业主回迁，然后办新的房产证。这一步按理说最顺利，但实际操作中，因为产权纠纷、公摊面积重新核算等问题，拖个半年一年很正常。
提示：说实话，看完这套流程，我自己都觉得头大。老陈听完之后沉默了大概十秒钟，然后跟我说：“要不我还是再等等吧。”我能理解，毕竟掏十几万还得折腾两年，对谁都不是小事。
广州老破小改造试点扩容，背后的信号是什么？
这件事让我想起前几年杭州在推老旧小区电梯加装，也是居民意愿搞不定，后来慢慢摸索出了“一楼不反对、高层多出钱”的机制，算是趟出了一条路。广州这次的试点扩容，其实有点像把电梯加装的模式放大到整栋楼重建，难度显然更大。
但换个角度看，如果原拆原建真能走通，对那些住在危房里的居民来说，确实是实打实的利好。我认识一个做房地产研究的哥们儿，他说广州中心城区有大量的老破小建于80、90年代，很多已经到了设计使用年限，结构安全堪忧。与其等着出事再处理，不如主动推动改造。他还告诉我一个数据，大概意思是目前广州列入试点的项目有十来个，但真正启动施工的还不到三分之一，大多数都卡在居民意愿和资金这两个环节。
我觉得这事关键不在于政策本身有多好，而在于能不能给那些真正有困难的业主一个可落的台阶。比如能不能把自筹资金的比例再降低一点，或者引入社会资本让业主分期付款，甚至探索“以租金换产权”的模式。我在想，如果政策能灵活一点，也许愿意参与的人会更多。
常见问题
原拆原建需要全体业主同意吗？
目前广州的试点政策，原则上要求100%同意。但在实际操作中，如果小区居民意愿特别强烈，而只有一两户反对，街道办会反复做工作，甚至通过调整方案或者补偿来争取。不过如果反对的人多，项目基本就黄了。说实话，这个门槛确实有点高。
如果实在付不起自筹资金怎么办？
目前政府会协调银行提供专项低息贷款，但审批条件比较严格，需要业主有稳定收入或者有资产抵押。对于一些特困家庭，部分区里会尝试通过住房保障体系给予一定补贴。但说实话，这口子开得并不大，更多还是靠业主自己想办法。
写完这篇文章，我其实还是有点困惑。老陈说他想再观望半年，看看第一批试点小区的结果再说。我猜他可能不是一个人。毕竟掏十几万加上两年的折腾，换一个不确定的未来，谁都不敢轻易下决心。
你们的城市有没有搞原拆原建？你们小区有人愿意签这个字吗？说实话，我挺想知道答案的。