我自己就干过一件特别蠢的事。两年前，我跟老婆商量把婚前那套房子加上她的名字，觉得感情好嘛，加个名更安心。结果跑到不动产登记中心，工作人员问了一句：“贷款还清了吗？”我当时就懵了。房子还有30万房贷没还，人家说按揭中的房子不能直接加名，得先还清贷款或者找银行出同意函。我那天下午在窗口站了十几分钟，脑子里全是“我怎么这么傻”。后来不仅没加成，还因为没提前了解政策，白白跑了三趟。说实话，那段时间我老婆看我的眼神都带着“你咋啥都不懂”的意思。
后来我专门花了两个星期研究夫妻房产更名这件事，从婚内加名到离婚析产，从契税免征条件到按揭中更名的坑，全捋了一遍。才发现网上那些说法七零八碎的，有的还互相矛盾。今天我把这些年踩过的坑、问过的窗口、翻过的文件，整理成一篇能直接照着操作的东西。不敢说百分百全对，但至少你看了之后，不会再像我一样傻乎乎跑去窗口被怼回来。
婚内加名到底免不免税？
先说大家最关心的钱的问题。很多人以为夫妻之间加个名字肯定免费，其实不对。根据2026年最新的契税政策，婚内房产加名确实属于契税免征范围，但有个前提：必须是夫妻关系存续期间，且属于房屋产权变更。简单说，你们领了结婚证，老公想把婚前买的房子加上老婆名字，或者老婆的房加上老公名字，只要提供结婚证、身份证、房产证，去办夫妻更名，契税是免的。我当时以为要按买卖交税，吓得不敢去办，后来才知道这个优惠政策已经执行了好多年。
但是注意，免征契税不等于一分钱不花。登记费、工本费、测绘费这些杂七杂八的还是得交，大概几百块钱。还有一些特殊情况，比如房子是父母出资买的，产权登记在夫妻一方名下，婚后加名时如果涉及到赠与性质，部分地区可能会要求按部分产权价值缴纳个税。不过据我了解，大部分城市对夫妻之间加名都是按“夫妻财产约定”处理，走变更登记，确实免税。我建议你先打电话给当地不动产登记中心确认一下，别学我直接跑过去。
按揭中的房子到底能不能更名？
这个问题是我当年翻车的地方。按揭中的房子，也就是还有房贷没还清，能不能做夫妻更名或者加名？答案是可以，但流程比全款房麻烦很多。核心障碍是银行：房子抵押在银行手里，你想变更产权人，银行得同意。通常有两种处理方式：第一种，先把贷款还清，解除抵押，然后正常办更名，完事后再重新抵押贷款。但这对于大部分人来说不现实，谁有几十万现金提前还？
第二种，找银行出具同意函。你需要向贷款银行申请，说明夫妻更名的原因，银行审核后如果同意，会给你一份书面文件。拿到这个文件，再去不动产登记中心办理变更。我有个朋友就是这么办的，他老婆是主贷人，他想加上自己名字，银行要求他们提供收入证明、结婚证、征信报告，折腾了大概一个月才拿到同意函。这里提醒一下，不是所有银行都会同意，有些小银行或者政策严的支行，直接拒绝。如果银行不同意，你就只能还清贷款再说。所以做这个事之前，先问清楚你的贷款银行政策。
还有一个细微差别：婚内加名和离婚析产在按揭中的处理方式不同。离婚析产时，如果房子还有贷款，法院判决或者离婚协议里明确了房产归谁，银行一般会配合办理变更主贷人，因为离婚属于法定事由，银行通常不能拦着。但婚内加名属于主动增加共有产权人，银行会担心你的还款能力变化，卡得更严。我同事去年离婚，房子有贷款，直接拿着离婚证和判决书去银行，一周就办好了变更主贷人，完全没遇到阻力。
离婚房产分割，契税免征条件是什么？
离婚析产这个词听着专业，其实就是离婚时分割房产。根据政策，夫妻离婚后，按照离婚协议或者法院判决将房产归一方所有，办理房屋产权变更登记时，免征契税。注意，前提是“依法分割”，也就是有民政局的离婚协议公证书或者法院的生效判决书。我自己见过一个例子，一对夫妻协议离婚，房子归女方，男方配合办更名，不动产登记中心要求他们提供离婚证和离婚协议（协议上明确写了房产归属），然后直接免契税办了过户。整个过程除了几十块的工本费，没花别的钱。
但是有一个坑：如果你离婚后，不是按协议分割，而是后来私下交易，比如女方把房子卖了给男方钱，再让男方办更名，这就变成了买卖过户，需要正常交契税、个税、增值税。我身边有人就搞错了，离婚协议只写了“房产归女方”，但女方没办更名，过了两年想卖房，才发现产权还在双方名下，只能先走析产更名，再卖。好在更名没花税，但多跑了好几趟。所以离婚析产一定要及时办，别拖。
另外，离婚析产免征契税的条件还包括：必须是夫妻关系存续期间共同拥有的房产。如果房子是一方婚前全款买的，离婚时判给另一方，这属于赠与性质，部分地区可能会征税。不过据我查到的文件，多数城市对于离婚时依法分割婚前财产，仍视为析产，免征契税。具体还是以当地窗口解释为准。我的建议是，离婚前先咨询好，别让税务问题影响情绪。
为什么我建议你提前做这件事？
说回我自己的教训。当时一心想加名，结果卡在按揭上，后来我俩感情也出了一些问题，虽然没离婚，但房子加名这事就不了了之了。现在想想，如果当初结婚时就做好财产约定，或者提前了解夫妻更名政策，可能很多矛盾不会积累。当然，这不是说非得加名，而是说了解规则之后，再做选择会从容很多。
我还有一个朋友，他婚前两套房，结婚后想给老婆加名，结果发现其中一套是公积金贷款，银行政策要求还清贷款才能加。他算了一下，提前还款要付违约金，还不如不办。后来他换了个思路，用婚后共同财产还贷，保留还款记录，万一离婚可以主张产权份额。这也是一种办法，虽然不如直接加名彻底，但至少能保护自己。这些实操细节，网上很少人说清楚。
提示：如果你们夫妻双方征信良好、贷款银行是四大行，申请按揭中加名同意的成功率会高一些。部分城市（比如北京、上海）对婚内加名有更灵活的线上办理通道，可以提前在政务APP上查询。
常见问题：离婚析产和夫妻更名的区别？
常见问题：离婚析产和婚内加名，哪个更省钱？
两者都免征契税，但离婚析产需要提供离婚证和协议/判决书，婚内加名只需要结婚证。如果你们还在婚姻存续期，婚内加名更简单，而且不影响征信。如果已经离婚，只能走析产。注意，析产时如果房产有按揭，银行会重新审核主贷人还款能力，可能需要提供收入证明或担保人。
常见问题：按揭中更名，银行不同意怎么办？
如果银行拒绝出具同意函，你可以考虑先还清部分贷款，降低抵押率，再申请。或者找担保公司垫资过桥，不过要付利息。如果实在没办法，只能保持原状，等贷款还清再办。但要注意，如果你们是离婚析产，银行通常无权拒绝，因为法院判决具有强制执行力。
最后说个不好意思的事。我写这篇文章的时候，又去查了一下2026年的最新政策，发现有个城市居然把婚内加名的登记费降了10块钱。但我记不清是哪个城市了，可能是南京或者杭州。这种小细节说实话很影响我在这方面的自信——我总觉得自己研究透了，结果每次一更新政策，我又得重新学一遍。所以你要是发现了什么新变化，欢迎留言告诉我，我也能少走点弯路。
写到这里，我其实有点心虚。因为就在上周，我帮另一个朋友咨询离婚析产政策，发现他所在的区要求提供“房产评估报告”，而隔壁区就不需要。这种地方性差异，我根本没法在一篇文章里说全。所以你看，与其相信我这种半吊子，不如直接打电话问12345或者不动产登记中心。当然，如果你愿意信任我，至少我能告诉你哪些坑不要踩，哪些问题窗口一定会问——比如“贷款还清了吗？” 这句话，我估计我这辈子都忘不了。
