被猎头朋友坑了一把后，我才看懂深圳公寓的真相

我自己就干过一件特别蠢的事，2020年那会儿，差点花两百万买了个深圳的公寓。那时候中介告诉我，“租金回报率能达到5个点”，我一听，比银行理财高啊，差点当场刷卡。还好当时手头紧，犹豫了几天，这事就黄了。结果呢？上个月那个我上个月去深圳出差，顺道看了一眼那个楼盘，你猜怎么着——降价了，单价直接从2.5万跌到1.9万。我站在那个小区门口，说实话，心里闪过一丝庆幸，但又觉得，是不是错过了什么？

这事让我对公寓市场 以价换量 租金回报这个话题产生了浓厚的兴趣。尤其是最近，2026年刚到，深圳公寓市场就传出消息，不少楼盘单价破了两万，租金回报率居然能超过四个点。听起来很美，但买的人都在犹豫什么？我决定把这事彻底搞明白。

租金回报率超四个点，这个数字让我上头了

先说我那个猎头朋友，老李。他在深圳南山上班，2023年咬咬牙买了一套40平米的公寓，总价大概190万。他买完就跟我算账：月租能收到6500块，一年就是7万8，算下来租金回报率超过4个点。我当时心想，这比存银行强太多了吧？而且深圳房价那么高，住宅动不动五六百万，190万就能上车，对于普通打工人来说门槛低多了。

但问题是，他入住第一个月就傻眼了。物业费、水电费一出来，他发现所谓的“商水商电”根本不是闹着玩的。他那个公寓，水费5块多一吨，电费峰时1块2一度，就样算下来，每个月水电支出比普通住宅多出将近200块。夏天开空调的话，一个月电费能干到500多。一年下来，多出好几千块成本。

而且，他是2024年才入住的，结果2025年底，同栋楼有位业主因为急用钱，挂牌价直接降了10%。老李跟我说他那两天晚上都没睡好，反复问自己：这房子到底是资产还是负债？

深圳公寓单价破两万，便宜吗？别急着下定论

现在深圳公寓价格确实下来了。2026年最新的数据，龙岗、坪山、甚至宝安一些地段，都有单价1.8万到2.1万的公寓在卖。相比前几年动不动3万起的行情，跌了将近30%。听起来是不是很划算？

但你要知道，这背后是“以价换量”的逻辑。开发商也不是做慈善，他们降价是为了快速回款。2025年深圳公寓库存去化周期据说已经超过20个月，正常健康水平是12个月以内。所以开发商急了，降价促销，甚至给出首付分期的政策。这对买家来说，短期看是机会，长期看呢？

我另一个朋友是做房产中介的他告诉我，2025年深圳公寓成交量同比上涨了大概40%，但价格反而跌了。这就有意思了——量在涨、价在跌，说明买的人多了，但卖家在抢跑。你细想，这背后其实是在博弈：有人觉得现在是底部，有人觉得还会跌。谁也说不准。

商水商电仍是硬伤，我差点掉坑

回到我自己的经历。2021年我看那个公寓的时候，销售把周边规划吹得天花乱坠，什么地铁口、商业中心、学校都要开。我当时确实心动了，觉得租金回报率肯定能到4.5个点。但后来我仔细算了算，发现商水商电加上物业费，一年至少吃掉2000多块的收益。再加上房子本身可能不涨（甚至跌），那点租金回报率其实很脆弱。

而且有个很要命的问题——公寓的税费。你卖的时候，土地增值税、营业税、个税加起来，可能吃掉你一大半增值收益。我有个同事，前些年买的公寓想出手，发现挂了一年都没人看，最后含泪降价20%才卖掉。他跟我说，以后再也不碰公寓了。

所以你看，公寓市场 以价换量 租金回报这件事，表面数据很漂亮，但背后全是坑。深圳公寓单价破两万听起来很香，但你要弄清楚，这个“单价”背后对应的生活成本、交易成本、税费，每一样都在偷偷吃掉你的利润。

谁适合买公寓？我总结了一个标准

说实话，我不是说公寓完全不能买。我有个做电商的客户就是开工作室，买的公寓自住兼办公，对他来说商水商电无所谓，每月多出的几百块成本完全能覆盖。而且他买得早，2019年入手的，到现在虽然没涨多少，但也没亏，租金回报率稳稳的。

但如果你是为了投资，想靠租金回报率赚钱，我劝你三思。因为现在租金回报率超四个点的公寓，其实算上隐性成本，净回报率可能只有3个点都不到。而你把钱放稳健的理财产品，年化也有2个多点，还不用操心。

所以我的标准很简单：如果你是自己住，且不介意商水商电的额外支出，或者你是用来注册公司、开工作室，那么单价低、租金回报率高的公寓是可以考虑的。但如果你是纯投资，想靠房价上涨赚钱，那趁早别碰。至少在深圳公寓单价破两万的当下，我还没看到明显的上涨动力。

写到最后，我又想起老李。他最近在考虑要不要把公寓卖掉，换个小户型住宅。但他算了算，如果现在卖，亏本都能亏个首付。他问我怎么办，我笑了笑说，我也不知道。毕竟我自己都差点掉坑里过。

可能这就是公寓市场的无奈吧——看起来便宜，但买的人心里总不踏实。你身边有人买公寓吗？他们后悔了吗？我挺想知道的。