我自己就干过一件特别蠢的事——去年冬天，我差点在海南签了一套文旅地产的合同。当时中介跟我说：“单价九千，比高峰期跌了40%多，现在养老群体都在抄底入市，你再不下手就晚了。”我差点就信了。幸亏我留了个心眼，先跑了一趟现场，结果发现那个所谓的“文旅大盘”周围连个像样的诊所都没有，最近的医院要开四十分钟车。我当时站在那看沙盘，越看越心虚。
后来呢？我没买。但我的一个老邻居老张，他买了。这老哥退休前是中学老师，攒了一辈子钱，一听说海南文旅大盘单价跌至九千，眼睛都亮了。他说：“这不就是抄底吗？以后养老去海南，多美。”结果今年年初他住进去了，住了不到两周就打电话跟我诉苦：小区环境是不错，但想看病得先打车到镇上，再转大巴去县城。他老伴高血压犯了，半夜叫不到车，差点出事。他现在天天琢磨着怎么把房子折价甩卖掉，但挂牌半年了，问的人寥寥无几。
说实话，这件事让我开始认真琢磨一个问题：为什么文旅地产明明在折价甩卖，养老群体也蠢蠢欲动，但真正敢买的人却越来越少？答案其实不是价格的问题，而是配套医疗成关键——这件事，很多人根本没想明白就冲进去了。
为什么九千一平米的海南房子反而没人敢接盘？
我当时看到那个价格，第一反应也是“天啊，这不就是白菜价吗？”海南文旅大盘单价跌至九千，确实很诱人。2018年那会儿，同样的位置要卖到两万以上。现在腰斩还多，怎么看都是机会。但问题来了，价格是下来了，真正接盘的人在哪里？
我查了一下最近几个月的成交数据，大概有40多个文旅项目的实际成交量比去年同期下降了六成以上。有些项目为了回血，甚至推出了“买一送一”的促销——买一套住宅送一间小户型，但依然卖不动。为什么会这样？因为市场变了。以前买文旅地产的人，主要两类：一类是投资客，等着升值套现；另一类是度假型买家，一年住个十天半月，环境好就行。但现在这两类人都消失了。投资客被过去几年的暴跌吓怕了，度假型买家发现去三亚租个民宿更划算。剩下的主力只有养老群体，而养老群体对房子的要求，比前两类人都要苛刻得多。
所以我跟你说，别再听那些中介吹什么“抄底入市”了。价格低是有原因的。而且这个原因，往往不是你能接受的。
养老群体抄底入市，到底在抄什么？
咱们得搞清楚一件事：养老群体买房子，不是买一个居住空间，而是买一个晚年生活的保障系统。这个系统里，最核心的要素就是医疗。你细想，人上了年纪，身体说不准什么时候就出毛病。今天心慌，明天腿疼，小病小痛可能忍忍就过去了，但真要碰上急症，时间就是生命。
就我知道的一个案例，海口西边有个项目叫“XXXX”（名字我就不提了），离最近的三甲医院三十八公里。开发商在售楼处门口挂了个大牌子写着“养生度假胜地”，但里面的业主几乎全是老年人。去年有个业主心梗发作，救护车堵在路上，等送到医院人已经没了。这事在当地传开了，那项目的二手房价格直接从九千跌到六千，还是没人接盘。你猜怎么着？反而是三亚周边那些虽然贵但配套了社区诊所、甚至和医院合作建立了绿色通道的项目，即便单价要一万五以上，成交量反而在上涨。
这其实说明了一个反常识的现象：文旅地产折价甩卖的项目，往往恰恰是那些配套医疗最差的项目。而真正有远见的开发商，已经意识到“配套医疗成关键”，开始把医院、康养中心作为核心卖点来建设。但这样的项目本身就少，而且价格降不下来。
我自己差点踩坑的错误做法，和后来怎么补救的
前面说了我差点签合同的经历。我后来反思，当时最大的错误就是我太相信“便宜就是硬道理”这句话。实际上在买房这件事上，尤其涉及养老，便宜往往是最大的陷阱。我当时还犯了一个错误：只看沙盘和效果图，没有实地去考察周边的医疗资源分布。中介带我去看的时候，专门绕开了那条路，开车带着我在小区里转了一圈，绿化、泳池、会所都很漂亮。但等我第二次自己开车过去，导航到最近的医院，才发现问题。
后来我专门总结了一套简单的筛选方法，分享给你，不一定对每个人都适用，但至少能帮你避开80%的坑。你得先打开地图看看那个项目半径十公里内有没有二级甲等以上的医院。如果只有一级医院或者社区诊所，那基本就是养老的隐形炸弹。如果有二级以上医院，你再查一下这医院和开发商之间有没有正式的合作协议——比如有没有设立绿色通道、有没有定期派专家坐诊。这些细节，你在售楼处直接问销售人员，一般他们都会拿出协议来给你看。如果支支吾吾拿不出来，基本就是没有。
我记得有一次我陪一个朋友去看项目，销售人员信誓旦旦地说“我们和某某三甲医院合作了，看病特别方便”。结果我多问了一句：“有没有具体的转诊流程？能不能24小时叫救护车直接通？”对方脸色就变了。后来我朋友去那家医院核实，人家说根本就不知道有这个合作。你说这事多坑？
2026年，文旅地产的真相到底在哪？
现在已经是2026年了，文旅地产的格局其实已经非常清晰了。那些依然在折价甩卖的项目，除非资金链彻底断裂被政府接管，否则很难再有翻身的机会。而真正能吸引养老群体抄底入市的，只能是那些把配套医疗放在第一位的项目。我注意到最近海南有几个新的规划，比如在琼海、万宁一带，政府开始要求新建的文旅大盘必须配套一定规模的医疗机构，否则不予审批。这是一个好的信号。
但另一方面，我也发现一个现象：很多养老群体其实并不缺钱，他们缺的是信息。我认识一个退休教授，他花了半年时间在海南到处看房，最后选了一个单价将近两万的项目，就因为那小区里有一个三甲医院的直属分院。他跟我说：“便宜那几百万有什么用？万一出了事，钱能换命吗？”这话虽然极端，但想想确实有道理。
提示：别光看文旅地产的单价跌了多少，先看它在你需要看病的时候能撑起多少。配套医疗成关键，这句话不是广告词，是保命符。
我后来也跟老张聊过这事，他说现在后悔也晚了。他的房子挂在中介那里，单价从九千降到了七千五，还是没人看。他说想亏本卖，但中介告诉他，同小区还有几十户在挂牌，大家都在比谁降得多。他问我怎么办，我也没辙。这种文旅地产折价甩卖的局，一旦进去，想出来就难了。
常见问题
常见问题：文旅地产单价跌到九千，是不是真的可以捡漏了？
不一定。价格低通常反映了项目本身的硬伤，比如位置偏远、配套缺失，尤其是医疗资源不足。如果你是纯粹投资，可能面临长期无法套现的风险；如果你是自住养老，那更要谨慎。建议先实地考察医疗配套再做决定。
常见问题：养老群体抄底入市，重点关注哪些配套？
重点关注三点：一是距离最近的三甲医院车程是否在20分钟以内；二是项目内或邻近是否有社区诊所和急救站点；三是开发商是否与医院有正式的医疗合作（比如绿色通道、远程会诊）。另外，生活超市、菜场、老年活动中心也值得关注，但优先级低于医疗。
说回我自己。虽然我没买那套房子，但我后来也没闲着。我花了大概三个月时间，把海南几个主要区域的文旅项目跑了一遍，整理了一份医疗配套清单。说实话，符合我标准的项目不超过五个。而且这些项目几乎都不愁卖，根本不会打折。所以你看，文旅地产折价甩卖的真相，不是市场不好，而是不好的产品在甩卖。好产品从来不打折。
最后我想说的是，别看我在这分析得头头是道，其实我也不是每次都做对。上个月我又差点被一个中介忽悠去看了个什么“康养小镇”，价格低得离谱，我一激动差点又上头。幸好我老婆拉住我，说：“你先去查查那个医院是不是真的。”我查了，假的。气得我当晚没睡好——不是气中介，是气我自己怎么老不长记性。
你说，这文旅地产的水到底有多深？反正我到现在也没完全摸透。如果有懂行的朋友，欢迎来跟我聊聊，我也想听听你们踩过的坑。毕竟，大家都不容易，少踩一个坑就是赚了。