我自己就干过一件特别蠢的事。2023年春节前，我在深圳南山区有套两房空出来了，当时急着想把房子租出去，因为房贷压得我难受。中介跟我说，年底了租客少，要不降点价？我一听就慌了，直接把月租金从6800降到了5800。结果刚签完合同，年后回来发现同小区同户型，邻居挂7200一周就租掉了。那个春节我过得特别窝火，气得我当晚没睡好。
后来我把这教训跟一个做了十年租赁的朋友聊，他笑得直拍大腿，说“你这就是典型的淡旺季没摸清”。他给我算了笔账，一套房子如果按年算，租金高峰期全年就两个节点，春节后那波和毕业季那波，错过了这两个窗口，全年收益能差出20%到30%。说实话，我当时觉得他夸张了，后来自己陆续又折腾了两年，才发现这话一点没水分。
这文章我就拿自己这几年跟换季出租较劲的经验说事，不聊那些虚的。你记住一句话就行：房子的淡旺季租金不是玄学，是供需关系在特定时间窗口的集中爆发。摸透了这规律，每年多赚两个月房租不是梦。
春节后涨价，别犹豫到二月二
每年元宵节前后，其实就是换季出租的黄金窗口。我观察了两年，大概从正月初八到正月二十这段时间，租房市场跟开了挂一样。尤其是北上广深这种一线城市，返工潮带来的流量，那叫一个夸张。
2024年我学乖了，提前把房子重新刷了遍墙，换了几个坏掉的开关。春节后上班第一天我就挂出去，租金直接定到7100。你猜怎么着？不到三天，被四个刚回来上班的白领争着看房，最后一个小姑娘当场签了，签完还说“幸好抢到了”。我当时就想起自己前一年春节前降价的事，那心情就跟吃了苍蝇一样。反正后来就这样了，我每年春节后都卡这个节奏，百试百灵。
这里有个细节，很多人不知道。春节后这波涨价，其实有两个小高峰。第一个就是返工头两周，全是刚需，这批人预算足，决策快。第二个是元宵节后一周到两周，主要是节后跳槽换工作的人，他们往往要等原单位年终奖发完才动。所以如果你房子挂晚了，过了正月二十，你会发现看房的人突然少了，优质租客也都被挑走了。我2025年就是晚了一周挂，结果来的人质量明显差一截。
毕业季高峰，其实是双向收割的狂欢
每年6到8月，毕业季高峰能把你房子挂出去三小时就有人约看。我有个在杭州做包租公的朋友，去年6月初他那套40平米的公寓，挂牌价4500，一天之内收到10个看房申请。最后他想了个骚操作，搞了个“竞价看房”，谁出价高谁先签。最后以4800成交，比平时租金贵了将近15%。我当时其实有点慌，觉得这样会不会太狠了，但他说“市场就是这样，你不涨别人也涨”。
但这里面有个坑。很多房东看到毕业季疯涨，恨不得把租金提到天花板。结果呢？空置期反而拉长。因为应届生群体虽然量大，但预算其实分得很开。3000到4000是主力区间，5000以上就开始卡了。你强行提价到5500，可能要多空一个月才能等到那个不差钱的。算下来，反而亏了。
我的实测经验是，毕业季提价控制在平时租金的5%到10%之间，跑量最快。去年我试过一套提了12%，空了26天，另一套提了8%，7天就签了。算总账，后者反而多赚了将近4000块。这事说来话长，但道理其实很简单，旺季也不能贪心，空置期控制比单月租金更重要。
年底议价空间，刀要砍在七寸上
11月到次年1月，这个时间段其实是最微妙的时候。很多房东觉得年底没人租房，干脆空着等来年。但我邻居，一个特别精明的阿姨，专门挑了12月底去谈一套房子。房东挂了三个月没租出去，急得不行，最后阿姨以低于市场价18%的价格签了三年长租。她后来跟我说，“年底是买家市场，这个时候不下手，等春节后人家又涨价了。”
但如果你是房东，年底议价空间其实是个双刃剑。你想想，如果一套房子空置超过45天，哪怕你按原价租出去，算上这段时间的损失，实际年化收益已经降了快10%。所以我的策略是，年底如果有人出价，只要不跌破我的“心理防线”——一般是高峰期租金的85%——我就签。宁愿少赚点，也不让房子空着跨年。因为跨年那个空置期才是真疼，春节前后二十天几乎没人看房。
当然，这个方法也不是每次都灵。上周我一个同事就翻车了，他12月底把房子出租，签了一年，结果租客春节后临时毁约。他气得够呛，但合同里没写违约金，只能认栽。所以年底签合同，一定要把押金和违约金条款写清楚，别光想着降价成交。
常见问题：春节后涨价幅度控制在多少合适？
根据我对北京、深圳、杭州三个城市2024年到2026年的观察，春节后租金上调幅度在8%到12%之间最安全。超过15%会导致空置期拉长，低于5%则浪费行情。具体要看房子位置和装修，刚需地段可以大胆点，改善型区域要保守。
空置期控制，你可能算错了一笔账
很多人觉得空置一天就是亏一天的租金，所以恨不得降价到极致马上租掉。但这个账不能这么算。比如一套房子租金5000，空置5天损失大概830块。如果为了马上成交降价500块月租，一年就少了6000块，相当于白空了一个多月。所以降租金换成交，要算清楚这个账。
我一直没搞懂，为什么那么多房东看到空置就慌。其实合理控制空置期，关键在于“换季出租”的时间卡位。比如你房子现在3月到期，那最好提前一个月开始准备，这样正好在3月中旬挂出去，赶上毕业季前的预热。如果拖到4月才挂，那就错失了最佳窗口，可能要多空20天。
我的做法是，提前45天做房屋整理，提前30天拍照挂平台，提前15天集中约看。这样就算中间有意外，也能保证空置期不超过一个月。最近在2026年年初，我试了这套流程，一套55平米的老破小，我硬是没降价，最后在毕业季高峰的前一周租掉，空置期控制在了19天。说实话，这比我预期好太多了。
最后说个困惑，我到现在也没完全搞懂。前段时间我在北京交流时发现，那边有一个专门做换季出租的中介团队，他们居然有数据说春节后涨幅跟毕业季高峰的涨幅能差出将近8个百分点。我不太确定这是不是普适规律，可能只是他们的区域样本。你们有遇到过类似情况吗？欢迎在评论区聊聊，我挺想知道的。