前阵子帮朋友看一套老房子，房龄快二十年了，但结构还不错。他纠结是全拆了重装，还是只改几个关键地方。这大概是很多二手房买家都会遇到的问题。全拆不仅费钱，工期也长，如果房子本身底子还行，局改就挺划算的。所谓局改，就是针对房子的一些局部进行翻新，比如墙面、地面、厨卫这些重点区域。
墙面刷新
老房子的墙面最常见的问题是起皮、开裂和污渍。如果只是表面脏了，直接刷漆可能撑不了几年，因为底层的腻子已经老化。比较稳妥的做法是先把旧墙皮铲掉，修补好裂缝，重新刮两遍耐水腻子，打磨平整后再刷底漆和面漆。现在很多人喜欢刷漆改色，比如把白墙换成浅灰、奶咖或者莫兰迪色系，效果确实比大白墙温馨。需要注意的是，调色漆最好一次性调够量，不然补漆时容易有色差。墙面刷新的人工加材料，每平方米大概三四十到六十块，看城市和施工难度。刷新周期一般五到八年，如果你家墙面没有受潮发霉，可以适当延长。
地板打磨改色
很多老房子铺的是实木地板，虽然年头久了有磨损，或者颜色已经过时，但木头本身质量不错。这种情况下，把地板打磨掉旧漆重新上色，比拆了重铺划算得多。打磨一般用专业机器，先粗磨再细磨，磨完以后地板会变得平整光滑，然后刷底漆和面漆，颜色可以自己选。浅色系会让房间显得亮堂，深色系更耐脏、更有质感。不过要注意，只有实木地板才能打磨，复合地板和实木复合地板的表层太薄，一磨就穿了。实木地板一般能承受两到三次打磨，每次会磨掉一两毫米，所以如果地板已经打磨过多次，就不建议再磨了。打磨改色的费用大概每平米五十到一百，比换地板便宜不少。
厨卫翻新周期
厨房和卫生间是家里水汽最重的地方，瓷砖发黄、台面开裂、橱柜门板变形这些都很常见。厨卫翻新通常建议在入住十年左右做一次，但如果有漏水或者瓷砖空鼓脱落，那就得提前处理。局改方案里，厨卫可以只换橱柜门板、台面，或者重新铺瓷砖、做防水。卫生间防水是重中之重，旧防水层多已老化，最好铲掉重做，闭水试验要放水至少四十八小时，到楼下邻居家确认不漏才行。厨房墙面油烟重，推荐用亮面瓷砖或者珐琅板，好擦洗。翻新周期里，防水和贴砖一般能用十到十五年，但橱柜的五金件和台面可能七八年就需要更换。预算方面，一个小面积的厨卫翻新，单是防水加瓷砖人工就要几千上万，加上橱柜和电器，两三万很常见。
电路增容
老房子的电路是个容易忽略的隐患。二十年前的家用电器少，配电箱往往只有几个回路，电线也是最细的1.5平方或2.5平方。现在空调、烤箱、洗碗机、烘干机一加，很容易跳闸。局改时建议检查一下电箱，看看总功率够不够用。一般老旧小区入户功率只有4到6千瓦，如果想装大功率电器，需要向供电局申请增容到8千瓦或更高。室内电路改造要单独回路：照明一路，普通插座一路，厨房一路，卫生间一路，每个空调各一路。电线规格也要升级，插座用2.5平方，厨房和空调用4平方，入户主线最好换成10平方。如果不换大电器，也可以只把老化脆弱的电线换掉，但增容配电箱是更稳妥的做法。电路增容加上室内改线，费用一般在两三千到五千，具体看回路数量和布线距离。
刷漆改色
除了墙面，家里的木门、窗框、旧家具也能通过刷漆改色。老式木门颜色深，贴上昂贵的贴皮不如直接打磨刷漆。用木器漆或者金属漆，先打磨掉原来的漆面，清理干净灰尘，再刷配套的底漆和面漆。颜色可以选流行的奶油色、灰蓝色或者黑色，效果很像是换了一套新家具。需要注意的是，不同材质要用不同的漆，比如木材用水性木器漆，铁艺用金属防锈漆。刷漆前一定要做好保护，把周围的地面和墙面用美纹纸和塑料布遮好。自己动手刷的话，注意薄涂多遍，每遍干透再刷下一层，这样不容易流挂。花费上，一桶一升左右的水性木器漆大概七八十块，能刷一个单开门两面，比换新门便宜得多。
改造顺序
局改虽然项目不多，但顺序搞反了会多花冤枉钱。一般的流程是：先保护不拆的家具和地板，然后拆除需要改的部分，接着做水电改造，再做防水和瓦工（贴砖），之后是木工（比如吊顶、门窗套），然后油漆工进场刷墙刷漆，最后安装灯具、洁具、橱柜。厨卫翻新最好集中在一个时间段做完，避免反复搬运材料。电路增容要排在防水之前，因为墙地面开了槽才好布线。如果同时改地板和墙面，建议先做墙面，等油漆完了再打磨地板，免得灰尘落到新刷的墙上。这个顺序不是绝对的，但大致守住了就不会出大乱子。
大概就是这样。局改虽然不能把老房子变成全新的，但能解决大多数日常痛点——墙面不再掉渣，地板颜色顺眼，厨卫不漏水，电路不跳闸。关键是想清楚自己的需求：哪些是必须改的（比如漏水、跳闸），哪些是可以忍的（比如橱柜样式旧了但功能正常）。如果房龄超过二十年，水电还是建议整体重做，毕竟安全第一。至于具体怎么操作，找个靠谱的工长，让他出一份详细的局改方案，比自己在网上看攻略要实在得多。