前阵子听说有个朋友在法拍房里捡了个便宜，起拍价比市场价低了将近三成。结果房子是拿到了，但后续的税费、清场、过户折腾了大半年，算下来也没省多少。法拍房这几年确实热度很高，但真要下手，里面的门道比买二手房多得多。今天就把这里面的关键点捋一捋。
什么是法拍房，为什么有捡漏机会
法拍房就是法院强制拍卖的房子，通常是因为房主欠债不还，房子被查封后进入司法拍卖程序。法院会委托评估机构给房子定个市场价，然后在这个基础上打折起拍。第一次拍卖一般是评估价的七折，如果流拍，第二次再折上折，有的甚至到五折。这种价格差就是大家说的“捡漏空间”。
不过便宜有便宜的道理。法拍房之所以比正常二手房低，是因为里面可能藏着各种风险：房子被占用、有长期租约、税费特别高、原房主欠的物业费水费无人承担，甚至法院不负责清场。所以捡漏的前提是你得先做足调查，否则很容易掉坑。
竞拍流程，大致分几步
第一步，看公告。法院会在阿里拍卖、京东拍卖等平台发布拍卖公告。公告里会写清楚房子的基本信息、起拍价、保证金金额、拍卖时间，以及一些关键提示，比如有没有租赁、有没有抵押、税费由谁承担、法院是否负责清场。
第二步，交保证金。你确定要拍哪套房子，就在平台上交一笔保证金，通常是起拍价的10%到20%。这笔钱会冻结在你账户里，如果没拍中，拍卖结束后会原路退回。如果拍中了不付款，保证金就没收了。
第三步，参与竞拍。到了拍卖时间，你在网上出价。每次加价有最低幅度，一般是几千到几万不等。限时拍卖通常持续24小时，最后几分钟如果有人出价，系统会自动延长5分钟。整个过程跟电商竞拍差不多，但心理压力更大，因为一旦出价就不能反悔。
第四步，付尾款。如果竞拍成功，你必须在规定时间内付清尾款，一般是拍卖后7到15天。这笔钱是全款，不能像普通买房那样用按揭贷款（不过有些银行有专门的法拍贷，需要提前申请，且审批时间要预留好）。
第五步，办手续。付完钱，法院会出具《拍卖成交确认书》和《执行裁定书》，然后你拿着这些文件去房管局办理过户。这一步通常需要自己跑，或者委托辅拍机构代办。
尽调要点：比看房重要得多的事
很多人以为法拍房跟买二手房一样，看看户型、采光、装修就行。其实大错特错。法拍房的尽调（尽职调查）要看下面几项，每项都可能直接影响你能不能顺利入住。
- 产权情况：房子有没有完整的产权？是不是小产权房？有没有被多次抵押？这些在公告里会写，但最好自己去房管局查档确认。如果房子是划拨土地或集体土地，过户时会有额外费用，甚至无法过户。
- 占有情况：房子里现在有没有人住？是原房主、租客，还是其他非法占用？法院是否承诺负责清场？很多拍卖公告会明确写“本院负责清场”或“不负责清场”。如果法院不管，你需要自己搞定住户，这可能是一场持久战。
- 租赁关系：有没有长期租约？根据“买卖不破租赁”原则，如果房子在查封前已经签了20年租约，那你哪怕拍下来，也得等租约到期才能住进去。有些老赖会故意伪造长租约来阻碍交付，这一点要特别留意。
- 欠费情况：原房主欠了多少物业费、水电费、取暖费？这些通常需要买家承担。有些老小区的房子欠费高达几万甚至十几万，算进去就不划算了。
- 户口问题：原房主的户口是否迁出？法院一般不管户口迁移。如果户口不迁出，会影响你落户和子女入学，这个问题比较棘手，通常只能与原房主协商，或者通过派出所做“空挂户”处理。
税费谁承担，这是最大的坑之一
法拍房的税费承担方式，每个案子都不同。最常见的说法是“税费各自承担”，但实际操作中，很多法院要求买家先垫付所有税费，然后凭发票找法院退款。而卖方的税费（比如增值税、个人所得税）如果是买家垫付，可能需要等法院从拍卖款里退给你，时间不定，短则几个月，长则一年以上。
更麻烦的是，有些房子属于公司产权，或者原房主是个人但房子持有时间短、面积大，税费可能很高。比如公司名下的房产，转让时要交土地增值税，税率高达30%到60%。我见过一个案例：一套200万的房子，税费加起来40多万，算下来比市场价还贵。
所以，在参拍前，一定要去当地税务局咨询清楚这套房子的税费情况，让税务人员帮你测算一个大概的数字。或者找辅拍机构帮忙做税费精算，这笔钱不能省。
腾房风险规避，怎么保证能住进去
腾房是法拍房最大的风险之一。如果房子里面住着老人、病人、或者有小孩，法院通常不会强制驱离，只能协商。有些原房主会以“唯一住房”为由赖着不走，虽然法律上法院可以强制执行，但实际执行周期很长，动不动就半年一年。
怎么规避？第一，优先选法院明确承诺“负责清场”的房子，并且在公告中写清楚。第二，如果法院不负责清场，最好亲自去现场看看实际占用情况，问问邻居、问问物业。第三，可以提前跟原房主或占用人沟通，了解他们的诉求。有些原房主只要补一笔搬家费就愿意搬，有些则想拖延，甚至狮子大开口。
另外，有一种情况比较特殊：房子已经租出去了，而且租约是在查封前签的。这种情况下法院承认租约有效，你只能继续收租，不能赶人。所以一定要查清租约的起止时间和真实性，必要时可以找律师判断一下租约是否伪造。
辅拍机构选择，要不要花钱买个放心
现在市面上有很多辅拍机构，帮客户做尽调、代办过户、协助腾房。收费一般是成交价的1%到3%。对于第一次买法拍房的人来说，找一个靠谱的辅拍机构确实能省不少心。但也要注意，有些机构资质很差，收了钱就敷衍了事，甚至只给一份模板报告。
选择辅拍机构时，可以看这几点：一是看他们过往的成功案例，最好有本地同类房子的经验；二是看他们的尽调报告是否详细，包括税费测算、欠费明细、户口状况、潜在风险提示；三是签合同时明确服务内容和退款条款，比如如果因为尽调失误导致你多交了税，他们是否承担责任。
其实吧，如果你自己愿意花时间，也可以自己尽调。去房管局查档案、去税务局咨询、去小区物业问欠费、实地看房、跟邻居聊聊天。就是比较费精力，但能省下几万块的辅拍服务费。
几个常见问题，再啰嗦几句
法拍房能不能贷款？现在很多银行支持法拍贷，但需要提前申请，而且放款时间可能赶不上法院规定的付款期限。所以最好在参拍前就找银行做预审，拿到贷款承诺函，确认额度和放款时间。如果银行放款慢了，你可能要自己先垫付全款，或者损失保证金。
法拍房会不会有隐藏的债权纠纷？一般情况下，法院拍卖后，房子上的抵押权、普通债权都会被注销，你拿到的是干净产权。但如果你拍到的是有“居住权”登记的房子（民法典实施后新设的权利），那就比较麻烦，居住权人有权继续居住。这种房子法院一般会在公告里特别说明。
最后，法拍房确实有捡漏机会，但前提是你得做好功课。把上面这些点都查清楚，再决定要不要出价。大概就是这样。