新城控股“护城河”再拓宽,上半年商业运营收入增至69.44亿、毛利贡献达八成

作者 | 王泽红 翻看新城控股半年报，再对比地产同行们，其核心数据依旧“抗打”。 2025上半年，这家房企实现营收221亿元，归属上市公司股东的净利润8.95亿元，扣非归母净利润9.47亿元；毛利率为26.85%，同比增长5.25个百分点。 面对行业上半年的新形势，这份业绩颇显韧性。能在继续保持正向盈利的前提下，实现毛利水平的逆势提升，新城控股“住宅+商业”的双轮驱动优势，再次得到凸显。 具体来看，新城控股上半年实现合同销售金额103.30亿元，回款金额118.84亿元，回款率达到115.05%；实现商业运营总收入69.44亿元，同比增长11.8%。 上半年，这家企业积极调整经营策略，相比签约规模，更看重资产价值的守护，在“保现金流”、“保交付”和“守价值”之间寻求平衡点，实现健康有序“缩表”。 在地产开发业务上，重销售、抓回款，以有回款的销售筑牢资金底盘；在商业运营方面，力求资产经营的高效运转。在双轮协同联动下，新城控股变得更加稳健，上半年实现全国超1.6万套物业高品质交付，融资渠道逐步恢复，股价和估值也在持续修复。 截至6月底，其在手现金余额91.83亿元，现金储备充裕；净负债率为53.40%，继续保持在行业较低水准；经营性现金流净额为2.86亿元，连续8年为正。 多渠道融资，夯实财务安全基本面 从其上半年发展来看，融资突破无疑是一大变化。 今年6月，新城控股母公司新城发展重启境外融资，成功发行一笔3亿美元高级无抵押债券，成为近3年首家重启境外资本市场融资的民营房企，被视为民营房企海外融资的破冰之举，有助于修复市场对民营房企的整体信心。 据了解，此次发行获得了国际投资者的踊跃认购，总认购倍数为超2倍；再叠加新城控股的稳健财务表现，尤其是商业板块上半年高达71.2%的毛利水平，进一步提振了资本市场对新城控股的信心，股价和估值修复态势明显加强。 此外，在政策的引导与鼓励下，新城控股也在积极推进公募 REITs，增加经营性物业贷融资及公开市场债券融资，上半年新增以吾悦广场为抵押的经营性物业贷及其他融资约44.79亿元。 进入8月，其又成功发行一笔10亿元中期票据，获得中债增全额担保，并将债权期限进一步拉长至5年，而且票面利率为2.68％，创历史新低。截至6月底，新城控股整体平均融资成本降至5.55%，较2024 年末下降0.37个百分点。 而在债务偿还方面，作为行业里少数坚持“零违约”的民营房企之一，新城控股继续严守底线思维，确保到期债券的如期兑付，上半年偿还境内外公开市场债券10.67亿元，延续其良好的信用记录。 这也助推其负债规模的再次压降，期末融资余额降至522.76亿元，较年初减少13.74亿元；合联营权益有息负债降至25.82亿元，相比年初再次下降6.91亿元，进一步夯实稳定安全的财务基本面。 如今，新城控股在各大银行等金融机构的资信情况良好，截至6月底，共获得各大银行授信总额度为 620 亿元，其中已使用授信 250 亿元，新城控股可以在上述授信总额度内开展融资。 融资总量与结构的持续优化，融资成本的连续下降，债务结构更趋安全稳定，还有充足的现金流在手，新城控股正在抓住市场止跌回稳的机会，实现资金回笼和资产经营的高效运转，逐步重启增长。 商业“护城河”再拓宽，毛利贡献超七成 如果深挖新城控股的业务模式，可以发现商业板块是其底气所在，也是其对抗这一轮市场周期波动“压舱石”。 据悉，新城控股已形成一支数千人的专业商业运营管理团队，从前期商业规划、 招商落位，到后期营运管理和营销推广，具备全面的商业资源统筹和管理能力。 相比于纯粹从事住宅开发的房企，新城控股在商业地产领域的这种独特规模化开发体系，能为其持续输出稳健现金流，增强抵御市场波动周期的能力。 更重要的是，这种能力还在持续得到加强。2025 年上半年，在精细化运营基础上，新城控股进一步迭代机制，围绕“品质空间、与人欢喜、专业匠心、绿色智能、双向奔赴”的“五边形经营理念”，以体验式消费构建自身的差异化竞争优势。 具体来看，新城控股上半年通过“我爱你五月”品牌IP活动，引爆夏日消费狂欢，不仅发布“吾悦健康操”、向消费者赠送出近9万份长者健康体检套餐，还集结全国吾悦广场会员，创造了线上线下超千人同时跳操的吉尼斯世界纪录。 此外，新城控股还携手苏超联赛以“吾悦爱江苏”为主题，打造一系列承接球迷服务、城市情感、文旅消费的创新活动，覆盖江苏13城、46座吾悦广场，持续让消费者因为线下商业而欢喜，建立线下沉浸式体验的差异化优势。 截至6月底，新城控股在全国 141 个城市布局205 座吾悦广场，已开业及委托管理在营吾悦广场数量174 座，开业面积为1608.14 万平方米，出租率高达97.81%。 在营的174座吾悦广场，上半年客流总量达9.5亿人次，同比增长16%；总销售额超515亿元，同比增长16.5%；截至6月底，会员人数达到4917万人。 销售、客流、会员消费的同比提升下，新城控股上半年的商业运营总收入达到69.44 亿元，同比增长 11.78%；物业出租及管理业务毛利45.73亿元，毛利占比从去年同期的57.21%提升至77.06%。 新城控股在财报中强调，其商场开业数量位居中国境内外上市公司首位，在规模上拥有先发优势，已成为其他公司难以轻易逾越的护城河。 坚持吾悦广场的产品升级和进化，持续挖掘双轮驱动模式的内涵，通过住宅地产与商业地产的联动，这家在业内极具影响力的商业地产领军企业，正凭借愈发强大的商业运营能力穿越周期。