对话张波:年轻人选择租房也不错,35岁之前不必考虑买房问题

作者 | 王泽红 当传统旺季“金九银十”遇上新政加持，楼市正在发生一些变化。 自8月以来，北京、上海、深圳相继放松限购，北京五环外降低社保年限，上海外环外也是如此，深圳多个区域甚至取消限购。 三大城市购房门槛，各有不同程度的降低，京沪以挖掘“内需”潜力为主，深圳对外地需求放开，京沪购房社保年限缩短至1-2年，刚参加工作的年轻人、新市民成为受益的一大群体。 此轮新政对年轻人的吸引力如何？他们当下买房是否是一个好时机？如何避免成为“接盘侠”？新房、次新房、老破小如何抉择？带着这些疑问，搜狐财经近期连线了58安居客研究院张波，就年轻人如何买房进行了深度分析。 58安居客研究院院长 张波 购房心态转变 从“跳一跳、够得着”变为“蹲一蹲” 问：从京沪的新政趋向看，刚参加工作、社保缴纳1-2年的人群是受益的一大群体。从购房人群看，对于他们的吸引效果如何？ 张波：从实际效果来看，政策对年轻人的吸引力并不强。 年轻人购房倾向于能够承受得起的房子，与三年或五年之前相比，购房者的想法完全不一样了，尤其是在口罩之前，许多人的想法是“跳一跳，够得着”，而现在则是“蹲一蹲”。 一些人虽然有能力购买400万至500万的房子，但可能担忧房贷过高而不愿承受过大压力，甚至有购房者希望增高首付比例，如支付房价的一半甚至更多。 考虑减轻购房压力的同时，（年轻人）也在关注市场的性价比。 在北京四环至五环之间购买一套“老破小”，通勤时间可能仅需半小时；或者选择六环外，居住舒适度更高，通勤时间与教育配套可能不理想。究竟选择哪个更好？这取决于个人看法，并没有绝对的优劣之分。 对于许多年轻人来说，做决定时会有所犹豫，但从实际结果来看，大多数人更倾向于选择市区或市中心区域的房产，尽管这意味着要牺牲一定的居住品质，但居住的便捷性和未来的确定性更为明显一点。 考虑到当前的房价，此前单价高达七八万甚至更高的（老旧房子），现在价格已降至四五万，这使得选择外郊区域变得不再那么必要。 所以，这种吸引力本质上可以归结为两点：一是性价比；二是考虑工作和生活的平衡。在这种情况下，大家都会根据自身条件寻找最佳的解决方案。 问：对于年轻人而言，当下是否是一个购房的好时机？ 张波：买房这件事不能一概而论。对于许多人而言，房价便宜、房价低点就是好时机，我认为这并不完全正确。房子与股票等投资品不同，不能只将它视为投资品，现在已回归居住属性。 每个人所处的人生阶段不同，年轻人在起步阶段可能对居住条件要求不高；但对于那些事业有成、家庭稳定的中年人来说，考虑到要照顾父母和孩子，选择一个合适的居住空间就显得尤为重要。 我们一生努力工作、赚钱，究竟是为了什么？仅仅是为了将更多的钱存下来给子女吗？还是说希望能够享受到更优质的居住空间和时间，这是一个值得许多人深思和权衡的问题。 如果你认为，尽管房价未来可能下降5%，但你这几年的居住品质、居住空间的提升是值得的，那么我认为你应该毫不犹豫进入市场购房。 也有不少人认为，租房也可以租到很好的房子，但真正租房和买房居住的感受和体验是不一样的。租房时，房东通常不会投入大量资金在装修上，因此在各方面都会有差异。考虑清楚这一点后，再考虑（购房）时机点是不是合适。 豪宅买一套少一套 老房子性价比越来越合适 问：从您个人角度看，当下是时机点吗？ 张波：我认为已经很明确了，市中心的老房子和一些高端住宅，之所以成交量大，是因为大家认可其当前的价值，并且认为未来下跌的可能性较小，这是市场参与者用手投票得出的结果。 我认为，购买价值5000万以上的房产不存在任何问题，这样的房源是买一套少一套。此外，上海市中心的旧区改造，虽然仍有小规模的改造，但大面积的改造空间已变得非常有限，北京也一样、可以拆的地方更少，能选一套是一套。 对于具备购买力和资金实力的人来说，他们关注的焦点在于核心区域的房源，而市场上这样的房源供应有限，不用担心未来找不到买家。我相信，这批人的思路会更加清晰，不会受到过多外界因素的影响，他们一旦认定某个价位和地段具有价值，便会直接入手。 另外，许多老房子的居住体验并不理想，但这些房产的价格通常非常合理。老旧房屋的升值空间有限，指望未来涨得很快不太可能，但它的优点在于所处的优越地段，只要位置好，未来房价也不会大幅下跌。 随着旧改工作的不断推进，这个小区未来可能会有更好的改造，比如加装电梯、增加停车位等，政府会重点投入资金进行基础设施的改善，内外环境都将得到优化。 针对这类项目，政府将对25至30年以上的老旧小区进行资金投入以进行改造。我认为对于这类房子而言，价格的波动幅度已经相当有限，所以对于这些项目，我觉得反而可以去考虑。 对于那些在一线城市打拼的人而言，一个显著优势是其确定性较强，即使当下购房，未来整体的抗跌性也相对较好。 问：目前，各地均在陆续推出“好房子”、“第四代住宅”。从年轻人的角度看，您认为该等待心仪的“好房子”？还是选择二手房？ 张波：市场上已推出不少四代宅项目，得房率和整体品质都较高，上海和北京四代宅的房源并不算多，但在广州尤为明显。 举例来说，一套100平方米的房子，四代宅可以实现120至130平方米的使用面积；而三年前购买的房子，得房率通常只有70%-80%，两者面积差额较大。 所以，如果现在买新房，如果是非四代宅需要特别谨慎，一方面可能无法享受到四代宅带来的空间优势；另一方面，当你未来决定出售时，相比那些四代宅，你的房产将难以匹敌，其性价比相对较低。 但从性价比来看，老房子越来越合适，有些房子出租、租金回报率一年能达到4%以上。相比之下，目前市场上其他的投资产品能稳定提供如此高回报的已寥寥无几。租金回报率已成为我们在判断投资价值时的重要参考指标，也是国际上普遍采用的评估房产价值是否合理或具有保值性的标准。 年轻人租房也不错 35岁之前不必考虑买房 问：由于二手房价格持续波动，不少人担心自己成为“接盘侠”，对此您有何建议？ 张波：区域选择至关重要，选择靠近核心区域的房产，即使是老房子，价格波动性也会相对较小。 如果有些人是机会型，就要考虑未来有更大发展潜力的区域。这些区域的优势在于一旦发展成熟，将能提供丰富的产业红利和人口导入的红利。但这也是一把双刃剑，如果没有发展起来，其价格下跌的幅度或市场未来调整的幅度，可能比老房子更大。 最后，关键在于量力而行。 问：当下还有一类年轻人，他们虽有意购房，却还在犹豫选择次新房还是二手房，您有何个人建议？ 张波：我认为租房是个不错的选择，尤其对于初次置业者来说。我之前建议一些人购房，是因为他们有明确的居住需求和提升居住品质的愿望。 但对于许多年轻人和刚毕业的大学生而言，由于工作不稳定且未来发展方向不明朗，购房并非首选。在这种情况下，我认为租房是更为明智的选择。 当前，租赁市场相关的法律法规已经相对完善，租赁房源供应充足，保障性租赁房也越来越多。此外，一些大型企业为员工提供租房租赁补贴，政府也会对特定企业给予补贴，这样租房不仅能节省开支，还可用公积金抵扣，大大减轻了经济压力。 对于这类人群，我个人建议先租房。许多年轻人尚未决定是否长期定居在北京、上海、深圳等城市。未来几年，他们可能想搬到杭州、长沙、重庆或成都等地发展。若现在购房，将大大限制他们的灵活性。因此，我认为租房更适合那些尚未有明确规划的人群。 此前有一种流行说法，因为丈母娘的压力，结婚必须买房，但如今这种现象正在减少。目前，结婚的主力军是00后，而他们的父母往往是70后，这些父母的思想相对开放，不再坚持“买房后才能结婚”的传统观念，并不强求男方必须购房。 在这样的背景下，年轻人对购房的迫切性并不强烈。我认为不到30岁的人，都不必考虑购房问题，甚至可以延至35岁。 不要觉得租房不正常，这是由于中国人长久以来对于房子、土地很有执念，再加上房价以往的确涨得快，导致我们对于买房执念很深，现在这个阶段已经过去了，所以我觉得大家应该更平和的来看待这个事情。 从整体发展趋势来看，无论在国外还是国外，许多城市的租赁比例已超过40%，这是一个常态。 也不要觉得现在不买房，过几年房价涨了又有压力，其实不是那么回事，什么阶段办什么事，在不适合买房的阶段，那就把钱用在更适合自己的地方，可以投资在自己的学业、工作上，也可以投到自己喜欢的事物上，这样的生活才是更有价值的。