银行直供房批量入市、有房源低于市场成交价21%,一个比法拍房更靠谱的捡漏机会?

作者 | 王泽红 银行直供房，正大规模进入楼市和房产法拍市场。 银行正加速开展直售房产业务，此类房源多为不良资产处置房，近期被批量挂牌处置，出现在京东、阿里资产司法拍卖平台上。 目前，参与的银行既有农业银行、建设银行、交通银行等国有大行，也有城商行、农商行和地方农信社，如吉林银行、兰州农商行、四川农信系统等，涵盖住宅、商办等多种房产。 以邮储银行为例，搜狐财经发现其多个分行，多次在官方公众号发布法拍资讯，如江西分行的法拍项目，涉及赣州、南昌、上饶等城市，标题基本为“优质法拍房产+银行直供”；安徽分行法拍资讯已发布至第八期，标题均为“法院监管+银行直供”。 京东资产平台数据显示，自2025年以来，农业银行挂牌直售的房产标的超640个；兰州银行接近1800个，相比2024年增长 57%；吉林银行超2000个，天津银行超1220个。 地方农信系统，房产直售规模更大。据媒体不完全统计，在京东、阿里资产交易平台上，2024年上半年以来，四川农信系统挂牌标的超2.4万个，辽宁农信1.1万个，广东农信1.2万个。 比传统法拍房风险小 “法院现在不处置银行断供的资产，让银行自行处置。”长期深耕于北京法拍市场的一位法拍经理告诉搜狐财经。 据他所说，法院十一期间没怎么上房，由于10月份全国法院系统大升级，上拍事项有所滞后，最近才开始大量上房。但他对于“银行直供房”也了解有限，“北京还没遇到过！”。 “银行 ‘直售房产’一直存在，即贷款违约后，银行通过债权获得作为抵押物的不动产完整产权，然后银行在公开市场上销售。”广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出，之所以近期备受关注，一是规模突然增加了，当然主要还是中小银行，特别是农商行；二是银行开始重视从“To B”到“To B和To C”并重。 出现这种变化，一方面是地产市场下行，银行开始重视债权处置，希望能尽快处理，避免资产价格进一步下跌，这种属于止损；另一方面，在“互联网+”渗透的情况下，直接对C端已经成为必然趋势。 “还有一个重要原因，就是传统的在资产处置平台上找大宗的B端买家，甚至C端客户比较难了。比如，今年三季度，资产处置平台上，法拍房的清仓率（交易量/挂牌拍品数量）仅为28.5%。” 李宇嘉强调道。 此外，由于法拍房在清退上存在疑虑，部分潜在参与者也担心背后的债权债务纠纷。但银行“直售房产”，意味着以物抵债，产权已经到了银行名下。由此，产权瑕疵的问题没有了，这对于促进资产交易，有积极意义。 李宇嘉认为，银行直售房产本质上与法拍房区别不大，但交易风险相对较小，有利于加速资产处置。随着对银行业绩考核、资产处置力度的加大，加上地产下行后，表内部分不动产风险暴露加大，银行直接对接C端处置资产，可能会增加。 “未来，银行端可能成为房源供给的一个重要渠道。” 价格低于二手房市场价 但北京金诉律师事务所创始人王玉臣指出，银行直售房产为市场提供了崭新的“捡漏”机遇，但在心动的同时切莫“轻敌”，眼前的卖家是实力雄厚的银行，它是在“开发商-银行-购房人”三方博弈中始终占据主动的专业选手。 “面对这类特殊房源，购房者必须摒弃普通二手房交易的思维，以更加专业、审慎的态度全面评估。虽然银行已经通过债权剥离取得完整产权，但是保险起见，在购房前最好到相关部门对房屋的性质、产权情况、查封抵押情况等进行核实。” 王玉臣说道。 相比于传统二手房，银行直售房产价格更会低。这些房源，大多为抵债资产，银行通过司法程序取得完整产权后再处置，价格普遍低于市场价15%-25%，部分多次流拍房源折价会更高。 以合肥橡树湾小区一套房子为例，于9月25日在阿里资产平台被以115.8万元拍下，该房源为邮储银行安徽分行直供房，户型面积为90.89平方米，相当于每平1.27万元。 搜狐财经在某第三方平台获悉，该小区一期至三期在售房源，9月成交均价介于1.54万-1.94万元之间，意味着该套房源相比市场价至少低24.5万元，折扣率趋同于法拍房。 中指院数据显示，2025年1-10月，全国法拍房市场呈现“量价齐跌” 的总体特征，平均折价率74.4%。其中，住宅类法拍房方面，挂拍房源数量为27.7万套，成交拍品9.2万套，成交均价8319元/㎡，同比下降11%。 “因为二手市场观望的人太多，二手房再怎么降也是市场价，法拍房参照的是二手最低成交价，买家一般会有心理预期，即比二手房低多少拿下法拍房，只要比二手房便宜，那就能抵抗房价下跌一段时间。”上述法拍经理指出。 对于，银行直售房产的入市，李宇嘉认为在止跌回稳处于关键期的情况下，必须要规范银行等机构为了单方面保障自己的债权，而无谓地降价出售的行为。事实上，法拍房、工抵房、银行“直售房”，都要从宏观上统筹管理，才能避免资产价格无序下跌的现象。