科技研发投入“八连增”后,贝壳欲用AI撬动新增长路径

作者 | 王泽红 贝壳大手笔的研发投入，开始显效在财报里。 11月10日，贝壳披露2025年三季报，第三季度实现总交易额（GTV）7367亿元，净收入同比增长2.1%至231亿元，净利润7.47亿元，经调整净利润12.86亿元。 贝壳“一体三翼”中， “非房产交易业务”净收入占比提升至45%，尤其是家装家居和房屋租赁业务，均实现了业务城市层面扣除总部费用前的盈利。 其中，房屋租赁服务净收入为57亿元，同比增长45.3%，这是一个令人吃惊的涨幅。 贝壳并不是一家小规模企业，而是居住服务领域的龙头，前期的业绩基数高且稳定；而且， 其租赁业务并不是如家居家装、贝好家这种新兴业务，具备较大的提升空间，而是如房产交易一样，属于深耕多年的基本盘业务。 如今租赁收入猛然上涨，如同大象跳台阶，贝壳究竟干了什么？细读财报，无论是贝壳联合创始人、董事会主席兼首席执行官彭永东，还是执行董事、首席财务官徐涛，都在重复强调两个字“科技”。 如果聚焦到租赁业务，则可以看到更具体的答案——AI。通过深度推进AI与运营融合，贝壳租赁业务在三季度贡献了超1亿的利润。 贝壳对科技及AI的投入，率先在租赁业务上得到了反馈。 研发投入“八连增”，AI渗透“一体三翼” 财报显示，今年前三季度，贝壳累计投入研发费用18.65亿，第三季度研发费用同比增长13.2%；从2023年第四季度起，贝壳的研发费用一直在增长，已持续了八个季度。 “更科技、更人文”是彭永东在年初内部讲话中提到的关键词，在其看来，只有将科技的效率与人文的关怀深度融合，才能在新时代实现消费者体验、服务者效能与平台价值的全面跨越。 所以，贝壳一直在不断砸资金，自美股上市以来，贝壳对技术的研发投入累计已超140亿，就是想要通过技术，重塑整个平台服务者的能力边界；尤其是今年以来，彭永东在业绩会等公开场合，多次表达对AI的重视。 也正是如此，贝壳看似是一家居住服务企业，但也是一家极具科技基因的公司，从早年的楼盘字典、VR看房，到居住领域语言大模型ChatHome、图像大模型DreamHome，再到AI选房师、房源维护助手等工具，贝壳的AI系列产品，正在深入“一体三翼”业务的各个环节。 而这些AI工具的融合应用，正驱动贝壳组织效能和作业效率的提升，开启规模增长的新路径。 以房屋交易领域为例，贝壳在客源端推出了经纪人助手“来客”，包含了获客、AI选房、AI聊天助手、AI智能跟进等一系列产品功能；在房源端有“AI房源维护助手”，签约流程有数字伙伴“小易”自动跟进。 截至三季度末， “来客”已覆盖41.4万经纪人，其AI选房、智能总结与聊天助理功能，推动了客户委托及维护转化率的明显提高。AI智能助手“好客”识别高质量商机，识别比例虽仅占平台总商机的个位数，却贡献了超50%的成交量。 此外，在贝好家业务领域，贝壳将AI与大数据应用于住宅开发前端，以C2M模式提升需求匹配度，为行业从传统开发模式向数据驱动的精准开发模式转变提供了新思路和方向。截至10月底，贝好家已在北京、上海等地累计落地17个项目。 在家装领域，贝壳打造了智能建造核心数字平台HomeSaaS，以及多项家装科技应用产品，如家装BIM、AI工地摄像头和穿戴式管家记录仪等；尤其在租赁业务领域，贝壳已实现业务全流程智能运营。 租赁全流程AI运营，节省成本过亿 大组织往往以牺牲效率换取规模，但贝壳正在打破这个悖论，AI技术正在重构其作业模式。目前成效较为突出的租赁业务，就是贝壳被AI渗透的一个缩影。 以贝壳旗下的自营租赁产品“省心租”为例，它是分散式长期住宅租赁，本质上是一个客单价相对较低、产品非标、服务半径大、维护成本高的业务，需要大量人手才能实现规模扩张和业务的存续运营。 为了走出一条极致效率提升和经济模型改善的路径，贝壳欲以“系统取代经验”，打造一个由AI驱动的智能租赁平台，具体分为三步： 首先，重构组织关系，不再做“全能管家”模式，对业客的服务做了角色分工； 其次，优化产品模式，从非标的“包租”迭代到收取统一“服务费”，采用租金平进平出的模式；同时，将所有线下流程线上化，为后续的AI应用打好基础； 最后，落地“AI + 人”协同作业模式，用AI处理“非标”工作，经纪人专注建立信任、处理复杂异常和提供高品质服务。 从如今的结果来看，贝壳已处在第三阶段，从收房环节的房源质量与风险评估、房源定价、业主沟通，到出房环节的房源维护、动态调价、精准优惠、调配流量等，已经实现了租赁全流程的AI运营。 “AI智能收房助手”可以预测市场需求、房源库存和价格趋势，自动给出收房策略和定价建议；“AI房源评估助手”能识别房屋状况并对潜在风险进行评估；“AI洽谈助手”能提供收房策略与洽谈话术…… 目前，贝壳租赁业务已经形成了由AI驱动的新型运营体系，由此带来的效能提升也显而易见，收房端人效提升13%，AI节点审核时长降低96%；在出房端，实现AI智能托管和精准营销去化，年节省成本过亿。 今年三季度，贝壳资管经理月人均在管房源已超130套，而去年同期为超90套，人均同比提升40套。更为值得注意的一点是，贝壳做AI更多的是辅助服务者而不是替代服务者，让服务者能承担更多的工作。